Guida ai contratti di locazione

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 conosciuta come “equo canone”, che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito. 
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione altre tipologie di contratti .

Tra questi, due sono quelli principali:

a) il primo, è quello cosiddetto “a canone libero”; in esso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima;

b) il secondo, è il contratto chiamato “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

a.      Il contratto 4 anni + 4

Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), e presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra inquilino e proprietario dell'appartamento.

Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.

Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

b.      Il contratto a canone concordato (3 più 2)

E' un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non sono liberi ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale.

Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più bassi rispetto alla media. La norma riconosce una riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.

Se alla prima scadenza l’inquilino non riesce ad accordarsi con il proprietario per ottenere un rinnovo del contratto, l'affitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni.

Dove trovare i valori dei canoni calmierati d’affitto

Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà.

Le caratteristiche più importanti di questo contratto sono:

a)     rinnovo tacito in assenza di disdetta;
b)     possibilità di recesso anticipato per l'inquilino;
c)     Istat non superiore al 75%;
d)     ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
e)     interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%);
f)      richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
g)     una dettagliata descrizione sullo stato dell'alloggio e degli impianti.

c.      Il contratto transitorio

 La nuova legge disciplina questo tipo di contratti che non possono durare più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dell'inquilino espressamente indicate. Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.

I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.

E’ previsto l’obbligo per il proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Diversamente,il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore è, pertanto, unicamente quella della breve durata del contratto.

d.      Il contratto per studenti fuori sede

Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare i 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto.
Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.

Anche per questo contratto si utilizza obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali ed ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

e.      Il subaffitto

Il subaffitto totale dell'immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell'inquilino che ha subaffittato.

Il sub-affitto parziale, invece, che consente ad altre persone l'utilizzo di parte dell'appartamento mentre l'altra seguita ad essere utilizzata dall'inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito l'inquilino ha l'onere di comunicare al locatore il nominativo della persona subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati.

f.       Il comodato

Il comodato è quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto.
Può accadere che il proprietario dell'appartamento ricorra al comodato per aggirare gli obblighi fiscali, mentre l’inquilino paga ugualmente il canone d’affitto. Il conduttore in grado di provare il versamento periodico del canone, puoi rivolgersi al Giudice per chiedere che sia accertata la locazione onerosa al fine di ottenere la restituzione delle somme pagate che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.