Il problema della rivalutazione catastale sarà qualcosa che interesserà milioni di cittadini italiani. Dopo l' ultima finanziaria partono gli accertamenti sulle rendite catastali. Principalmente i provvedimenti interesseranno quei fabbricati che hanno subito modifiche sostanziali le quali non siano state dichiarate al catasto o peggio ancora quegli immobili completamente estranei al catasto.
Ancora saranno interessati quei fabbricati che possiedono una rendita catastale troppo bassa e quindi un troppo basso valore catastale che si discosta troppo dall' effettivo valore di mercato dell' immobile.
Molti comuni si stanno già muovendo in questo senso; altri si muoveranno nei prossimi mesi. La parola d' ordine comunque è sempre la stessa: Riportare a dei valori adeguati le rendite troppo basse.
LA SITUAZIONE ATTUALE
Attualmente sembra che vi siano milioni di fabbricati censiti in catasto e sottostimati di gran lunga rispetto al loro valore di mercato effettivo. Quindi essendo che le varie imposte si pagano in base al valore di un bene si capisce subito che lo Stato italiano si trova ad incassare imposte in meno rispetto a ciò che effettivamente potrebbe o dovrebbe.
In effetti si può dire che i valori catastali rispetto ai reali di mercato sono in genere notevolmente più bassi. La colpa naturalmente non è dei cittadini. Infatti nel tempo e soprattutto in quest' ultimo periodo i valori di mercato degli immobili, soprattutto in certe zone, hanno avuto dei forti aumenti.
Ma oltre ai fabbricati con rendita catastale bassa, ma comunque regolarmente denunciati in catasto esistono tantissimi fabbricati non denunciati per nulla. Questi fabbricati in pratica attualmente sono invisibili agli effetti del fisco e quindi lo Stato intende riportarli ad una condizione di visibilità per così dire.
I FABBRICATI INTERESSATI
In poche parole si può dire che i fabbricati interessati saranno i seguenti:
-immobili mai dichiarati in catasto;
-immobili che hanno subito ampliamenti o ristrutturazioni da far si che il valore aumentasse in maniera influente;
-immobili che hanno avuto un cambio di destinazione d' uso, ad esempio un garage che in seguito sia stato adibito ad uso ufficio;
- fabbricati rurali (A/6) che hanno perso la condizione di ruralità;
A volte basta veramente poco perché la rendita catastale di un fabbricato sia aumentata. E' sufficiente realizzare un piccolo vano, un bagnetto, un w.c., una piccola veranda ecc. perché la rendita catastale aumenti. Chi effettivamente ha realizzato dei lavori di questo genere dovrebbe preoccuparsi di presentare in catasto le varie pratiche di aggiornamento.
LE VARIE FASI
Si è capito che effettivamente vi sono molti fabbricati non dichiarati o dichiarati in maniera parziale. Ma come farà l' ammnistrazione statale a scoprire chi non si è preoccupato di denunciare in catasto il proprio fabbricato?
La TASK FORCE sarà composta dai comuni e dall' agenzia del territorio (più nota come catasto o uff. tecnico erariale) che dovranno collaborare insieme ed ognuno di loro compirà una presisa azione. I fabbricati interessati saranno quelli che sono stati regolarmente costruiti con concessione o autorizzazione edilizia. Infatti per il momento l' archivio base da cui partire sarà costituito dalle concessioni ed autorizzazione edilizie rilasciate.
fase n° 1 - controlli e verifiche da parte dei comuni
La prima fase sarà avviata dai comuni (Le opere che sono state realizzate in maniera completamente abusiva, cioé senza essere state denunciate neanche in comune credo che per il momento non verranno toccate, a meno che non ci sia una costante azione da parte del comune contro l' abusivismo edilizio....)
Sostanzialmente il lavoro dovrebbe essere lungo ma non difficile per i comuni. Il comune non farà altro che esaminare tutte le concessioni edilizie o autorizzazioni rilasciate e quindi si formerà un data base di partenza.
In base ai dati raccolti verificherà se le variazioni ai fabbricati siano state denunciate in catasto...come farà? semplice! controllerà l' archivio catastale. Potrà verificare sia attraverso le visure catastali e sia dalla planimetrie catastali (piantine). Il comune comparerà ad esempio la pianta del progetto presentato in comune con quella presente in catasto (in caso di ampiamento naturalmente). Sarebbe possibile fare una prima comparazione anche semplicemente guardando una semplice visura.
Avendo alla mano il progetto presentato in comune e la visura già si riesce a capire se vi siano delle discordanze o meno. In visura infatti compaiono il numero dei vani ed il numero dei piani, nonché la data della denuncia in catasto; quindi verrebbe semplice capire se le modifiche presenti nel progetto siano poi state denunciate anche in catasto.
fase n° 2 - notifica in caso di incongruenza
Nel caso che il comune accerti che vi siano delle incongruenze tra la situazione di progetto presentato in comune e quella del catasto fa partire la notifica presso il domicilio dell' interessato, motivando naturalmente il perché della notifica stessa; contemporaneamente informa anche l' agenzia del territorio.
Nella notifica inviata dal comune, oltre a tutte le varie motivazioni, verrà anche detto che il cittadino avrà tempo di 90 giorni per regolarizzare la situazione. A questo punto il contribuente dovrà decidere se rispondere in maniera positiva (quindi accatastando i vari locali) oppure se attendere ulteriori sviluppi (non consigliabile).
Come detto sopra i comuni si rifaranno alle varie autorizzazioni rilasciate. potrebbe anche verificarsi che il cittadino pur avendo ritirato la concessione o l' autorizzazione non abbia poi svolto effettivamente i lavori. In questo caso sarà quest' ultimo che dovrà giustificarsi.
fase n° 3 - controllo da parte dell' agenzia del territorio
Se i cittadini interpellati non risponderanno entro 90 giorni, sarà l' ufficio del catasto che provvederà d' ufficio, inviando un avviso di sopralluogo con un anticipo di 3 giorni ed imputando tutte le spese per la redazione della pratica catastale al proprietario dell' immobile.
In caso d' inadempienza potranno anche scattare le sanzioni che vanno da un minimo di 258 ad un massimo di 2.066 euro. Naturalmente oltre alle sanzioni ci saranno da pagare anche le spese relativa alla paratica di accatastamento svolta dall' ufficio tecnico erariale. Si parla di qualche migliaio di euro (per la pratica catastale). Di contro c'è la possibilità per il proprietario dell' immobile di presentare ricorso alla sezione tributaria provinciale.
SI PASSERA' DAGLI ATTUALI VANI CATASTALI AI METRI QUADRATI
E' recente la notizia secondo cui il governo starebbe lavorando a un cambi radicale dei valori catastali. Abbiamo già visto che è stato cambiato il moltiplicatore per il calcolo del valore catastale che passa da 100 a 160. Quindi un bel balzo in avanti. Bisognerebbe comunque fare molta attenzione comunque con questi moltiplicatori in quanto amio giudizio per certe realtà non sono congrui. Bisognerebbe fare attenzione e valutare bene le zone dove realmente c' è un mercato immobiliare da quelle dove il mercato immobiiare non esiste. Aumentare indiscriminatamente i moltiplcatori può far si che in certe zone il valore catastale vada a superare quello realmente di mercato.
Soprattutto nei piccoli comuni dove non c' è movimento immobiliare non si può aumentare gli estimi catastali senza fare opportune valutazioni. Anche trà i piccoli comuni poi vanno fatte diverse valutazioni. Non si può paragonare ad esempio un comune in zona turistica vicino al mare con un piccolo comune dell' interno senza alcuno sbocco turistico. I valori di mercato saranno sicuramente più alti dove c' è l' affluenza turistica. In queste ore si vocifera inoltre che cambieranno i parametri per le valutazioni. Verranno abbandonati gli attuali vani catastali che attualmente esprimono la consistenza di un fabbricato per passare ai metri quadrati effettivi. Vedremmo col tempo come il governo Monti vorrà procedere. (Visurnet.com)
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