Attestato di Prestazione Energetica, 5 cose da sapere sull’APE

In questi giorni ce lo state chiedendo in tanti, sopratutto i locatori che si trovano a dovere allegare obbligatoriamente il certificato APE al contratto di locazione. Cerchiamo di fare un po di chiarezza in merito all'argomento.

Proseguiamo la nostra analisi degli aspetti più controversi dell’Attestato di Prestazione Energetica, il c.d. APE, introdotto dal DL 63/2013 all’art. 6 di modifica il d.lgs. 192/2005. Come noto, l’APE va a sostituire l’ACE, l’Attestato di Certificazione Energetica.

In attesa dei decreti che aggiorneranno i criteri di calcolo necessari per la redazione dell’APE, i certificatori energetici possono continuare a utilizzare le regole del DPR 59/2009 (leggi in proposito Attestato di Prestazione Energetica, si continua con le vecchie regole … per ora).

Vediamo di fornire alcuni chiarimenti, organizzati in 5 punti, per informare i lettori su alcuni aspetti specifici riguardanti l’obbligo o meno dell’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica agli atti notarili che riguardano immobili e terreni.

Preliminarmente, ricordiamo che recentemente anche il Centro Studi del Notariato ha preparato una nota molto dettagliata sull’allegazione dell’APE agli atti immobiliari.

1. Quando deve essere pronto l’APE?In caso di compravendita, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere disponibile per tutti i potenziali acquirenti di un immobile. La consegna del documento può avvenire, invece, al momento della stipula del contratto preliminare con il promissario acquirente.

2. Validità del vecchio ACESe un immobile messo in vendita possiede già un ACE, non c’è obbligo di produrre l’Attestato di Prestazione Energetica. Ovviamente, l’ACE deve essere ancora in corso di validità e il fabbricato non deve avere subito lavori di riqualificazione, tali da modificare le performance energetiche, successivi all’emissione del vecchio documento.

3. È sempre obbligatorio allegare l’APE?No, non sempre. Dipende dal tipo di immobile oggetto della transazione (compravendita o locazione). Per sapere quali sono i casi in cui il proprietario non è tenuto ad allegare l’Attestato di Prestazione Energetica si può consultare il post Certificazione energetica, tutti i casi in cui non serve allegare l’APE.

4. L’APE va allegato solo per contratti di compravendita e locazione?In tutti i casi in cui un immobile deve possedere l’Attestato di Prestazione Energetica, questo va allegato non solo agli atti di compravendita e di locazione, ma pure a qualsiasi altro atto che comporti un trasferimento di proprietà e/o diritti sia a titolo oneroso che gratuito. Quindi, obbligo di allegazione dell’APE anche per donazioni, patti di famiglia, conferimenti di fabbricati nei patrimoni delle società, permute, ecc.

5. Un accordo tra le parti consente di non produrre l’APE?No, nella maniera più assoluta. Un accordo tra acquirente e venditore o tra locatore e locatario che evita l’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica non è ammissibile ed è illegittimo sulla base del diritto privato. Un contratto che contenga un accordo di tal genere è, pertanto, nullo. Non ha mai effetto e non può essere sanato. (ediltecnico.it)

L'incarico in esclusiva è il miglior servizio possibile al cliente

Cari amici, come oramai faccio spesso, anche questa settimana mi piace condividere con voi un articolo tratto da "il Mattone" che è tornato in distribuzione dopo la lunga pausa estiva. Stavolta la mia attenzione è caduta su un trafiletto scritto dalla collega di Penisola Immobiliare, Rossella Alfano, che spiega in maniera esaustiva la questione -incarico in esclusiva- una nota dolente per noi agenzie immobiliare, che spesso non riescono a spiegarla in maniera efficace ai propri clienti. Spero che questa interessante lettura, possa chiarire le idee.

Il punto di vista degli agenti immobiliari 

Qualunque sia il modello organizzativo delle agenzie immobiliari, lo stile operativo o la zona geografica in cui lavorano, generalmente, un problema accomuna tutti gli agenti: la difficoltà ad acquisire gli incarichi in esclusiva.

L'incarico in esclusiva, per l'agente immobiliare, costituisce un ideale operativo, l'obbiettivo a cui aspirare in ogni circostanza di acquisizione. Purtroppo, invece, nei venditori è bene radicata la certezza che il conferire contemporaneamente un mandato a più soggetti, tutti orientati al raggiungimento dello stesso scopo, accresca la probabilità di vendere il proprio bene. In realtà, chiunque opera nel settore dell'intermediazione immobiliare sa perfettamente quanto questa certezza sia del tutto illusoria.

Il rapporto non in esclusiva è un rapporto nel quale il venditore ha diritti, ma non ha doveri, mentre l'agenzia è svincolata dalla necessità di prestazioni professionali che vadano oltre l'operato commerciale. Il venditore non riconosce all'agenzia nessun particolare diritto, mentre l'agenzia sembra rincorrere una possibilità di guadagno del tutto occasionale che non la implica come motore operativo. Tutto ciò è disconoscimento completo della dignità professionale.

Dignità professionale significa definire diritti e riconoscimenti del proprio ruolo e del proprio operato, oltre che sottoporsi a responsabilità e verifica periodica dei risultati. L'incarico in esclusiva è la prerogativa di base dell'affermazione di professionalità dell'agente immobiliare. 

La gestione commerciale di un immobile senza incarico in esclusiva, costituisce il disconoscimento totale del valore aggiunto del servizio dell'agenzia , nega dignità professionale all'agente immobiliare e disconosce l'importanza del suo ruolo, riducendolo a chi si insinua inutilmente in un evento che lo implica come necessario.

Ma qual'è il punto di vista del venditore? Per lui conferire un incarico in esclusiva significa rinunciare a priori  a qualsiasi altra opportunità di vendita procurata del altri canali, oppure, ancora peggio, dover pagare comunque l'agenzia anche se questa non è intervenuta nella vendita.

In realtà non necessariamente molteplici operatore commerciali procurano più opportunità di vendita di quante possa procurarne uno solo.

A tal proposito occorre sottolineare che l'incarico in esclusiva si connota come la premessa affinchè l'agenzia possa operare in modo intenso e mirato: una tutela per l'agenzia che si tramuta di fatto nel miglior servizio al cliente.

L'agenzia sarà maggiormente disponibile ad effettuare le necessarie ricerche urbanistico-tecnico-legali utili all'accertamento della vendibilità del bene, nonchè ad effettuare gli investimenti pubblicitari, anche massicci, soltanto quando ha probabilità apprezzabili di rientrare dagli investimenti. Tanto maggiore è la possibilità di rientrare dagli investimenti, tanto più gli investimenti saranno effettuati veramente, con l'unico risultato di una reale promozione commerciale dell'immobile con conseguenti vantaggi per il cliente, traducibili in rapidità dell'operazione e corretto realizzo economico.

L'incarico di vendita in esclusiva deve essere considerato, pertanto, come un contratto tra le parti che essenzializza il servizio di intermediazione.

Certificazione energetica: non puoi più farla da solo

Al momento del rogito, oltre ai documenti canonici, il venditore deve fornire la certificazione energetica sulla casa. Ora non è più possibile l'autocertificazione, nemmeno nei casi in cui era prevista. Obbligatorio rivolgersi a un architetto o agente immobiliare. Ecco le regole.

Quando si vende una casa, al momento del rogito è necessario presentare un certificato energetico, che attesta i consumi di energia legati all'immobile. In seguito all’entrata in vigore delle modifiche contenute nel Decreto n. 290 del 13/12/12, non è più possibile l'autocertificazione, nemmeno per dichiarare la pessima prestazione energetica (classe G, la peggiore) del proprio immobile.
Questa novità si estende a tutte le regioni, ma su altri aspetti restano differenze da zona a zona: sei regioni (Lombardia, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Emilia Romagna e Toscana) hanno deciso di dotarsi di una legislazione propria rispetto a quanto indicato nel decreto legislativo 192 e altre due, Valle d'Aosta e Puglia, cui si aggiunge la provincia di Bolzano, hanno legiferato per conto proprio solo su alcuni aspetti.

Consumo e classe
Al momento del rogito, il venditore deve fornire l'attestato di certificazione energetica (il cosiddetto Ace). Su questo documento devono essere riportati due indici: Ipe e Ce.

• Ipe, cioè indice di prestazione energetica. Indica il rapporto tra consumo e superficie dell'appartamento in un anno, calcolato su un metro quadro. Più il valore di questo indice è basso, più l'efficienza energetica della casa è alta. Viene calcolato allo stesso modo in tutte le regioni, tranne che in Lombardia.

• Ce indica la classe energetica. Non dà informazioni sul consumo effettivo, ma sull'efficienza dell'immobile rispetto all'ambiente esterno. Viene calcolato con criteri differenti nelle diverse regioni. Tranne che in Lombardia, nelle altre regioni non è obbligatorio riportare la classe energetica negli annunci immobiliari.

Quando scatta l'obbligoLa certificazione energetica è obbligatoria: in tutti i casi di compravendita, di permuta, di dazione in luogo del pagamento, conferimento in società. Va fatta anche quando si trasferisce la nuda proprietà oppure un altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).
Non c'è invece obbligo se si trasferisce l'immobile a titolo gratuito. La certificazione non è necessaria per box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi. Niente Ace anche per i fabbricanti industriali, artigianali e agricoli non residenziali per i fabbricati isolati con una superficie inferiore a 50 metri quadrati.

Come si fa a certificare
Non c'è una lista nazionale ufficiale dei certificatori. Di prassi ci si rivolge all'agente immobiliare o all'architetto. Dopo una serie di valutazioni sull'immobile, viene rilasciato il certificato energetico da un tecnico specializzato. Può costare sui 300 euro per un appartamento. atroconsumo.com

Agenzie Immobiliari: l'importanza dell'esclusiva

Vendere un immobile è diventato un passo sempre più delicato e difficoltoso in un periodo come questo, di crisi ma anche di continue riforme e cambiamenti. Affidarsi ad  un Agenzia Immobiliare e a dei professionisti di questo settore, può rappresentare il primo passo per affrontare la cosa in maniera serena. E' fondamentale però sottolineare l'importanza di stipulare con essa un contratto "in esclusiva" ovvero determinare insieme alcuni dettagli relativa alla messa in vendita dell'immobile che non potranno essere modificati per  un determinato periodo di tempo.

Vi elenco alcuni buoni motivi per affidare alla vostra Agenzia di fiducia un incarico di vendita in esclusiva.

• in primis è fondamentale evidenziare la tutela del cliente ossia del potenziale acquirente. Se l'agenzia possiede un contratto in esclusiva il cliente potrà gestire la trattativa in maniera riservata ed essere seguito in maniera corretta;
• l'immobile oggetto di vendita potrà essere messo in evidenzia con pubblicità dettagliate su canali prestabiliti con la garanzia che solo quell'agenzia possegga quel determinato immobile e quindi canalizzare le visite sul medesimo;
• l'esclusiva rappresenta inoltre anche una garanzia per il venditore, in quando si determinano a priori le condizioni della messa in vendita del proprio immobile, provvigione compresa, senza incappare in malintesi;
• infine l'agenzia che possiede un incarico in esclusiva, lavorerà sul medesimo immobile con dedizione e impegno maggiori, per rispettare la fiducia del venditore ma anche perchè lo stesso contratto ha validità per un periodo limitato di tempo.

Il compromesso: registrazione e costi

Il compromesso, meglio noto come preliminare di compravendita, altro non è che un contratto sottoscritto dal venditore e dall’acquirente prima dell’atto pubblico o rogito.

Si tratta di un documento che può essere redatto alla presenza di un notaio o sotto forma di scrittura privata; alla sua sottoscrizione, il venditore deve garantire a chi acquista che l’immobile sia libero da vincoli all’atto finale, mentre quest’ultimo deve richiedere e ricevere tutti i documenti inerenti la casa oggetto di acquisto (atto di provenienza, visure e planimetrie catastali,regolamento di condominio, eventuale contratto di mutuo, etc.,).

Se la trattativa di compravendita è gestita da un’agenzia immobiliare, corre l’obbligo di registrare il compromesso e quindi depositarlo presso l’Ufficio del Registro, dietro pagamento di una tassa di registrazione.

In genere, per dare maggiore impegno a tale contratto, l’acquirente si impegna a consegnare una somma di denaro, definita caparra (o acconto).

Vediamo quali sono i costi che un compromesso (preliminare di compravendita) comporta:

prima di tutto esso va registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione e su ogni foglio va apposta una marca da bollo di 14,62 euro; viene versata la cosiddetta imposta di registro (fissa) pari a 168,00 euro + le imposte proporzionali sulle somme versate a titolo di caparra;

se la vendita è soggetta ad imposta di registro, la quota da versare sarà pari al 3% dell’acconto; qualora essa sia soggetta ad iva, sarà necessario emettere fattura del relativo importo dicaparra (iva compresa) e la relativa aliquota che la legge prevede per la vendita;

se si tratta di prima casa questa sarà pari al 4%, se seconda casa del 10%, se casa di lusso il 20%.

L’imposta di registro versata sull’acconto potrà essere detratta da quella dovuta al momento dell’atto definitivo, soltanto in caso di vendita non soggetta ad iva. (Stefania Guerrera)

Il prezzo di un immobile: differenza tra vendita a corpo e vendita a misura

Quando si stipula un contratto di compravendita di beni immobili, si hanno due possibili forme contrattuali: la vendita a corpo e la vendita a misura.

A seconda della diversa forma contrattuale, si avranno conseguenze giuridiche diverse tra le parti:

Vendita a corpo: in questo caso il prezzo dell'immobile viene valutato non in base ad un parametro metrico (mq) ma viene valutato nel suo insieme. Se venisse indicata la misura dell'immobile e questa non corrispondesse a quella reale, il prezzo, in presenza di tale dicitura, rimarrebbe lo stesso, a patto che la reale misura non si discosti da quella dichiarata di più di un ventesimo in più o in meno. In questo caso la parte che viene danneggiata può chiedere l'adeguamento del prezzo, inoltre l'acquirente potrebbe chiedere il recesso dal contratto nel caso di aumento del prezzo.

Vendita a misura: in questo caso l'immobile viene venduto in base ad una misura che verrà indicata sul contratto insieme al suo costo per unità di misura (il prezzo complessivo è ovviamente calcolato moltiplicando la misura per il costo per unità di misura). Di conseguenza se la misura indicata non fosse quella reale ognuna delle parti potrebbero chiedere l'adeguamento del prezzo.
Anche in questo caso è prevista la possibilità per il compratore di recedere dal contratto qualora la misura effettiva ecceda di oltre la ventesima parte di quella dichiarata.

Vivere in mansarda

La mansarda consiste in un locale ricavato nel sottotetto all'ultimo piano di un fabbricato.

Il termine mansarda deriva dal nome dell'architetto francese Francois Mansart che nel 1600 sperimento' per primo la funzionalita' di questo ambiente.

La peculiarita' della mansarda e' la pendenza del tetto, che rende gli ambienti alti e confortevoli in corrispondenza del colmo mentre si abbassano man mano che ci si avvicina alla gronda.

Solitamente si considerano abitabili solo quei vani che hanno un'altezza media di 2,70 metri, mentre il resto viene accatastato come sottotetto o ripostiglio, ma in realtà una buona progettazione degli spazi e un attento arredamento su misura può permettere di sfruttare al meglio tutto lo spazio a disposizione.
Quella che dunque per molti è vista come una difficoltà e un vincolo, ovvero la necessità di un arredamento che si adatti alla pendenza del tetto, in realtà può rappresentare un'ottima opportunità per creare soluzioni originali ed affascinanti, dove l'architetto può sbizzarrirsi con idee ricche di inventiva e fantasia.
Le caratteristiche tipiche della mansarda che la rendono uno spazio architettonico particolarmente unico e scenografico solitamente sono le travi a vista sul soffitto, il panorama che se ne gode essendo all'ultimo piano e la luce naturale che giunge da diversi punti quali lucernari, abbaini e finestre.

Innanzitutto in ogni stanza è importante valutare al meglio la disposizione dei mobili in base alle altezze.
In soggiorno dovremo collocare la zona pranzo nel punto più alto, in modo da poterci comodamente girare intorno stando in piedi, mentre per la zona relax del divano sarà sufficiente un'altezza minore poiché vi si sta sempre seduti, per poi sfruttare i punti più bassi con librerie e mobili contenitori realizzati su misura.
In cucina posizioneremo le basi dei mobili nei punti più bassi, facendo sempre comunque attenzione a raggiungere un'altezza di almeno 2 metri là dove si sta in piedi a lavorare.

In camera da letto potremo posizionare la testata del letto anche in zone piuttosto basse, a patto che si abbia un'altezza comoda di almeno 1,80 metri nel punto in cui ci si alza in piedi.
Per guardaroba e armadi potremo sfruttare qualsiasi nicchia e pendenza del tetto utilizzando mobili e ante realizzate su misura.
Nella cameretta dei bambini ci sarà tanto spazio utile per i loro giochi e le loro attività là dove non battono ancora la testa; dove invece il soffitto è molto alto potremo posizionare dei letti soppalcati.
Nei bagni faremo attenzione a collocare prima gli elementi che richiedono altezze maggiori, come ad esempio la doccia dove si deve riuscire a stare comodamente in piedi, poi i sanitari, poi il lavabo, per arrivare infine alla vasca che può essere posizionata anche in punti piuttosto bassi poiché vi si può stare anche solo seduti.

Per ripostigli e dispense avremo infine a disposizione tutti quegli spazi così bassi da non essere riusciti a collocarvi vani abitabili. arch. Carla Mussoni

Contratti di locazione ad uso commerciale

Gli affitti per uso diverso da quello abitativo e quindi per negozi, uffici e studi professionali sono ancora oggi regolati dalla n.392 del 1978. 

Per gli affitti ad uso non abitativo il canone d’affitto iniziale è libero, ossia può essere determinato dalle parti senza vincoli. 

Una volta determinato il canone d’affitto iniziale, questo rimane bloccato nel senso che non può essere rivisto in corso di contratto, salvo la possibilità di aggiornamento annuale del canone che comunque non può superare il 75% della variazione dell’indice Istat.

La durata dei contratti d’affitto per negozi, uffici e studi professionali non può essere inferiore a 6 anni (9 anni per alberghi e teatri), ma può essere pattuita una durata più lunga per il primo periodo del contratto d’affitto. In quest’ultimo caso è possibile applicare l’aggiornamento del canone nella misura del 100% dell’aumento Istat. Al fine di tutelare la stabilità dell’inquilino negli affitti ad uso non abitativo, la legge prevede il rinnovo automatico del contratto d’affitto alla scadenza del primo periodo. Questo diritto può però essere escluso nel caso in cui il proprietario voglia utilizzare personalmente l’immobile o intenda ristrutturarlo. 
Una durata più breve di quella stabilita per legge può essere concessa solo per le attività aventi carattere transitorio, mentre per le attività stagionali (stabilimenti balneari) il contratto d’affitto vale per 6 anni. 
In capo al proprietario dell’immobile affittato per uso non abitativo incombe poi l’onere di corrispondere all’inquilino l’indennità di avviamento alla cessazione del contratto d’affitto e di dare la prelazione all’inquilino nel caso di vendita dell’immobile. Questi obblighi sono stabiliti in capo al proprietario solo se si tratta di attività commerciali aventi un contatto diretto con il pubblico, come accade per i negozi. 
Si può dire che in tema di locazioni non abitative la legge tutela la stabilità dell’attività commerciale  piuttosto che il livello del canone di locazione. 

Recesso dal contratto d’affitto
Il proprietario dell’immobile affittato per uso non abitativo non può recedere dal contratto durante i 6 anni ( o 9 anni), salvo i casi di morosità dell’inquilino o altri inadempimenti dello stesso. Al contrario, l’inquilino può recedere anticipatamente se ciò è previsto dal contratto o comunque dando un preavviso di 6 mesi nel caso in cui ricorrano dei gravi motivi (come la cessazione dell’attività). Alla scadenza dei 6 o 9 anni, il contratto d’affitto si rinnova automaticamente per altri 6 o nove anni e così via, se non interviene disdetta mediante preavviso di 12 mesi (o 18 mesi) prima della scadenza. 

Prima scadenza del contratto
Una volta decorsi i primi 6 o 9 anni di contratto, l’inquilino può dare liberamente disdetta, mentre il proprietario può farlo sono se intervengono una serie di motivi elencati dalla legge 392 del 1978, ossia:
- Il proprietario voglia adibire l’immobile ad abitazione propria o di parenti entro il secondo grado in linea retta (nonno-nipote);
- Il proprietario voglia adibire l’immobile per un’ attività economica propria o del coniuge, figli o nipoti; 
- Il proprietario voglia ristrutturare l’immobile o restauralo.
Quando il proprietario invia la disdetta all’inquilino per uno di questi motivi occorre indicare specificatamente il motivo per cui si intendono riavere i locali affittati alla prima scadenza. Se poi l’immobile non viene adibito nei 6 mesi seguenti al rilascio all’uso richiesto dal proprietario, il contratto d’affitto può essere ripristinato a richiesta del conduttore. In ogni caso spetta all’inquilino un risarcimento pari al rimborso delle spese di trasloco. Se poi l’inquilino non è interessato al ripristino del contratto  ha diritto ad un risarcimento non superiore a 48 mensilità dell’ultimo canone percepito. Il Giudice può anche porre a carico del proprietario il pagamento di una ammenda fino a 1.032 euro. 
Il ripristino del contratto d’affitto non può avvenire in danno di un nuovo inquilino o proprietario dei locali che sia nel frattempo subentrato in buona fede; in tal caso al vecchio inquilino spetterà solo il risarcimento del danno. (tutorcasa.it)

L'affitto con riscatto: ecco i vantaggi

L’affitto con riscatto: i vantaggi. In questo articolo affrontiamo una tipologia d'affitto, l'affitto con riscatto. Oggi è sempre più difficile riuscire ad acquistare casa, complici la crisi economica e la difficoltà ad ottenere credito dalle banche.

Il mercato immobiliare, pur subendo un colpo considerevole, si è attivato per studiare formule alternative, che possano risultare vantaggiose sia per i venditori che per gli acquirenti, contribuendo anche a dare una scossa, in senso positivo, a questo settore.

Da qualche tempo sta prendendo piede in Italia una tipologia di affitto, denominata “ affitto con riscatto”, che, come confermano i dati evidenziati dal portale Casa.it, ha portato ad un importante incremento delle offerte immobiliari.

Ma vediamo nel dettaglio di cosa si tratta: l’affitto con riscatto prevede la sottoscrizione contestuale di due accordi, un contratto di locazione (ad un prezzo maggiore rispetto a quello tradizionale) ed un contratto (opzionale), in cui viene stabilito che il locatario, a scadenza del periodo di affitto, possa acquistare l’immobile ad un prezzo già pattuito all’inizio.

Quest’ultimo sarà dato dalla differenza tra il prezzo reale dell’abitazione ed il totale dei canoni già versati dall’affittuario al proprietario, fino alla scadenza del contratto di locazione.

Appare evidente, a questo punto, quali siano i vantaggi dell’affitto con riscatto per entrambe le parti, infatti il locatario potrà decidere di acquistare casa in tempi migliori, usufruendo della possibilità di farlo ad un prezzo bloccato ed inferiore a quello di mercato;

il locatore godrà del beneficio di ricevere un’entrata continuativa superiore a quella normalmente generata da un contratto tradizionale ed avere maggiori possibilità di concludere la vendita in futuro.

Attualmente l’affitto con riscatto si sta diffondendo in particolar modo nelle regioni del Nord, mentre al Centro ed al Sud Italia, tale formula stenta a decollare e resta ancora alta la domanda indirizzata verso soluzioni di acquisto tradizionali. (Stefania Guerrera)

Investimenti immobiliari: acquistare un immobile locato

In questo periodo di instabilità bancaria, investire nel mattone può essere una valida alternativa per i risparmiatori. Quando si compra casa per scopo investimento i parametri che guidano la scelta possono differire dall’ipotesi di compravendita immobiliare a scopo abitativo. Si può infatti prendere in considerazione l’acquisto di un immobile locato, ovvero nel quale risiedono regolarmente degli inquilini. Il primo vantaggio di questo tipo di acquisto è sicuramente economico: comprare una casa non immediatamente disponibile permette di risparmiare circa il 15-25% sul valore del bene. Peraltro, se l’obiettivo è quello di rivendere la casa in un futuro non troppo lontano, si recupera un altro 15-25% rivendendola senza inquilini dentro. Ovviamente per usufruire di queste percentuali di sconto e di ricavo extra, occorre acquistare e vendere nelle giuste fasi del ciclo del mercato immobiliare, ovvero quella discendente (se non proprio il punto minimo) per l’acquisto e il picco massimo per la vendita. Molto poi dipende dal tipo di contratto di locazione in essere (e in particolare dalla sua durata) e da altri fattori, come l’età dell’inquilino e l’ammontare del canone di affitto, che viene considerato come una rendita immediata. Poniamo ad esempio il caso di un immobile locato in cui vive un inquilino unico molto anziano o il cui contratto di affitto è quasi giunto al termine: dal punto di vista del venditore la compravendita sarà considerata quasi al pari di una nuda proprietà, salvo una particolare urgenza nel concludere la trattativa. Non sono rari peraltro i casi in cui le case locate sono oggetto di aste immobiliari e quindi vendute a prezzi notevolmente più bassi rispetto all’andamento del mercato. Va detto infine che, se si finanzia l’acquisto con un muto, l’importo del canone d’affitto può servire a pagare la rata e quindi si ha la possibilità di fare un investimento a lungo termine a costo zero. ACQUISTO CASA LOCATA: I RISCHI CHE SI CORRONO – Il rischio maggiore dell’acquisto di un immobile già locato è quello dell’impossibilità di liberarlo nel breve termine. Questo riguarda intuitivamente chi è interessato alla trattativa come prima casa e non a fini di investimento. I ritardi e le difficoltà connesse all’esecuzione degli sfratti infatti potrebbero impedirvi di entrare in casa anche per diversi anni. Va inoltre valutata preventivamente la rendita dell’affitto in essere. Se questa non è particolarmente elevata sappiate che, fino alla scadenza del contratto, non potrete modificarne le condizioni.

Scopriamo insieme la "multiproprietà"

Per dirla in maniera spicciola la multiproprietà rappresenta una soluzione d’acquisto per le vacanze diversa, ossia una casa vacanza con un contratto d’acquisto per un periodo dell’anno limitato. Durante il resto dell’anno i locali sono a disposizione di altre persone.

Generalizzando possiamo dire che la multiproprietà consiste nel diritto di un godimento di un bene con uso turnario, in un periodo dell’anno prestabilito.
Al momento della stipula del contratto l’acquirente sceglie tra i periodi dell’anno ancora disponibili, quello che è di proprio gradimento. Il prezzo varia da periodo a periodo. Durante il resto dell’anno i locali sono a disposizione di altre persone. Sulla stessa unità abitativa, quindi, grava una pluralità di diritti: si parla infatti di “proprietà turnaria”.
Sono molti i pro che appartengono a questo tipo di vacanza - investimento: hanno un costo decisamente limitato, ne compri una parte e la sfrutti al cento per cento, non devi sostenere spese d’arredo, hanno costi di manutenzione bassi e sono scambiabili.
Approfondendo l’argomento però bisogna porre delle distinzioni, infatti esistono diverse tipologie di multiproprietà, ognuna con delle specifiche.

Multiproprietà immobiliare (detta anche residenziale o condominiale):
è la tipologia più diffusa in Italia. comporta la proprietà esclusiva nel periodo prescelto, solitamente su base settimanale, ma esistono multiproprietà di decadi o mesi, dell’unità immobiliari. È una proprietà vera e propria con tutte le norme che regolano la gestione di un condominio.

Multiproprietà alberghiera (detta anche comproprietà):
i diritti reali dei soci consistono in quote di comproprietà di tutto il complesso dove si acquista contrattualmente il diritto di alloggiare in periodi dell’anno prestabiliti, potendo godere di servizi di tipo alberghiero (pulizia delle stanze giornaliera, servizio pensione completa, ecc.)

Multiproprietà azionaria:
non si tratta di una proprietà ma di una compartecipazione di tipo societaria. Il diritto di godere turnariamente di un unità abitativa del complesso immobiliare deriva dal possesso di azioni di una società. La multiproprietà azionaria è caratterizzata da due contratti, il primo con l’acquisto delle azioni e l’altro che ne conferisce al socio il godimento del bene. Il diritto che si acquisisce è legato alle sorti della società che rimane proprietaria del bene. 

Per saperne di più sull’acquisto di multiproprietà o avere maggiori chiarimenti e per scegliere il luogo dove acquistare la vostra multiproprietà: www.borsimmobiliare.net, www.dominacompralb.it, www.iperclub.it, www.immobilievacanze.it.

Caparra confirmatoria e Caparra penitenziale: scopriamo la differenza.

Solitamente, nella formulazione della proposta per l'acquisto di un immobile, si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di caparra.

La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. Se non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria.
Vediamo la differenza tra i tipi di caparra e di acconto: 

La caparra confirmatoria viene persa se l'acquirente si ritira dall'affare. Se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta.
La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto. Inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito. (Si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

Diversa dalla caparra confirmatoria è la caparra penitenziale, che prevede che se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. 
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

Il meccanismo di funzionamento della caparra penitenziale è simile a quello della caparra confirmatoria: la differenza tra le due caparre sta nella diversa funzione in quanto la caparra penitenziale è il corrispettivo dovuto per poter esercitare il diritto di recesso previsto in contratto, cioè la possibilità per una della parti di recedere unilateralmente dal contratto eliminando tutte le obbligazioni che ne derivano, senza che vi sia il consenso della controparte e senza dover corrispondere una penale.  

Infine l' acconto è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita.

Obblighi del conduttore

La parte che utilizza il bene locato è il conduttore. La regola generale prevede la coincidenza tra colui che stipula il contratto come parte conduttrice e chi utilizza effettivamente l'immobile. Ovviamente ci sono delle eccezioni: per esempio il caso del genitore che stipula un contratto di affitto per un appartamento che fa utilizzare al figlio, oppure il caso dell'imprenditore che affitta dei locali per la propria attività, che vengono poi utilizzati dai dipendenti.

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE Gli obblighi del conduttore sono:
Utilizzare l'immobile per l'uso convenuto: l'inquilino deve utilizzare l'immobile secondo l'uso convenuto e non può assolutamente mutarlo. In pratica se viene stipulato un contratto di locazione per un ufficio, questo non dovrà essere utilizzato come abitazione, pena il rischio di incorrere in un grave inadempimento contrattuale.
Versare il canone di affitto con puntualità
Eseguire le riparazioni di ordinaria manutenzione ( esempio cambiare una guarnizione di un rubinetto o la corda di una tapparella), e segnalare al locatore gli interventi eccedenti l'ordinario, indispensabili per usufruire dell'abitazione.
Prendersi cura dell'immobile: in pratica il conduttore oltre ad utilizzare il bene, ha la responsabilità di custodirlo, ed è responsabile verso il locatore anche della perdita o del deterioramento dell'immobile stesso, se non può provare che gli eventi si sono verificati per una causa non imputabile a lui. Questa responsabilità di cui non ci si può liberare, fa si che sempre più conduttori provvedano a munirsi di adeguate coperture assicurative, sia individuali che condominiali.
Rimborsare al locatore le spese accessorie: il locatore deve rimborsare al conduttore le spese per il riscaldamento, la pulizia, l'acqua, l'energia elettrica, e tutte quelle per i servizi usufruiti e non compresi nel canone. Per quanto riguarda le spese di una eventuale portineria, sono a carico del conduttore nella misura del 90%, mentre il 10% può essere addebitato al proprietario.
Riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento da normale uso; in caso contrario dovrà risarcire il locatore per eventuali deperimenti o danni procurati. Per evitare equivoci alla riconsegna dell'immobile, è consigliabile redigere all'inizio della locazione un documento nel quale si descrivono in modo chiaro le condizioni dell'immobile, dei suoi impianti e di mobili o arredi eventualmente presenti. (Offrocasa.com)

Obblighi del locatore

La parte che cede in locazione è il locatore. Non sempre però colui che cede in locazione l'immobile è il proprietario. Per esempio pensiamo al genitore che dona al figlio l'appartamento riservandosi però l'usufrutto: in questo caso il figlio è il nudo proprietario, ma colui che può disporre dell'appartamento, cedendolo in locazione, è il genitore, usufruendo di tutti i frutti prodotti dal bene (soldi ricavati dall'affitto).

OBBLIGHI DEL LOCATORE
Gli obblighi del locatore sono:
Consegnare l'immobile in uno stato di manutenzione buono, informando il conduttore dei difetti, se presenti. In caso contrario dovrà versare un'indennità per gli eventuali danni patiti dall'inquilino. I vizi non comunicati possono portare ad una riduzione del canone.
Effettuare tutte le manutenzioni necessarie affinché l'immobile possa servire al suo uso. Durante il contratto, il locatore non può eseguire lavori che limitino il godimento dell'immobile, ad eccezione di interventi improrogabili che però, se dovessero protrarsi per oltre venti giorni o rendere inabitabile l'alloggio, darebbero comunque luogo a una riduzione proporzionale del canone o alla possibilità di risoluzione del contratto da parte del conduttore. Sempre in tema di opere, nel caso in cui l'inquilino apporti miglioramenti all'immobile con il consenso del locatore, quest'ultimo è tenuto a indennizzarlo.
Garantire al conduttore il godimento pacifico dell'immobile, preservandolo da molestie di terzi che avanzano diritti sull'oggetto, durante tutta la durata della locazione. (Offrocasa.com)

Imposte d'acquisto: le imposte dovute dall'acquirente

Quando si acquista una casa, l'acquirente è tenuto sia al pagamento dell'imposta di registro, o alternativamente dell'Iva, che delle imposte ipotecaria e catastale.
Più precisamente,
 Quando chi vende la casa è:

• un privato;
• un'impresa "non costruttrice";
• un'impresa "costruttrice" (o che ha ristrutturato l'immobile) ed ha ultimato i lavori da più di 4 anni;

le imposte da pagare sono le seguenti:

• imposta di registro (7%);
• imposta ipotecaria (2%);
• imposta catastale (1%).

Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.

Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.

L'agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l'occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:

• una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto;
• una riduzione del 30% dell'onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.

ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale. Per tutte le altre compravendite in cui l'acquirente non è un privato e/o che la vendita riguarda terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.

I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore. Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto). Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle eventuali sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al "valore normale" del bene.

Se, però, per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio è obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.

LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà" in cui segnalare:

le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;

se per l'operazione ci si è avvalsi di un' Agenzia Immobiliare e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all'applicazione della sanzione penale) l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all'Agenzia delle Entrate.

L'AGEVOLAZIONE PER LE COMMISSIONI IMMOBILIARI

Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare ( Agenzie Immobiliari) per l'acquisto della "prima casa".
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Rivalutazione delle rendite catastali

Il problema della rivalutazione catastale sarà qualcosa che interesserà milioni di cittadini italiani. Dopo l' ultima finanziaria partono gli accertamenti sulle rendite catastali. Principalmente i provvedimenti interesseranno quei fabbricati che hanno subito modifiche sostanziali le quali non siano state dichiarate al catasto o peggio ancora quegli immobili completamente estranei al catasto.

Ancora saranno interessati quei fabbricati che possiedono una rendita catastale troppo bassa e quindi un troppo basso valore catastale che si discosta troppo dall' effettivo valore di mercato dell' immobile.

Molti comuni si stanno già muovendo in questo senso; altri si muoveranno nei prossimi mesi. La parola d' ordine comunque è sempre la stessa: Riportare a dei valori adeguati le rendite troppo basse.

LA SITUAZIONE ATTUALE

Attualmente sembra che vi siano milioni di fabbricati censiti in catasto e sottostimati di gran lunga rispetto al loro valore di mercato effettivo. Quindi essendo che le varie imposte si pagano in base al valore di un bene si capisce subito che lo Stato italiano si trova ad incassare imposte in meno rispetto a ciò che effettivamente potrebbe o dovrebbe.

In effetti si può dire che i valori catastali rispetto ai reali di mercato sono in genere notevolmente più bassi. La colpa naturalmente non è dei cittadini. Infatti nel tempo e soprattutto in quest' ultimo periodo i valori di mercato degli immobili, soprattutto in certe zone, hanno avuto dei forti aumenti.

Ma oltre ai fabbricati con rendita catastale bassa, ma comunque regolarmente denunciati in catasto esistono tantissimi fabbricati non denunciati per nulla. Questi fabbricati in pratica attualmente sono invisibili agli effetti del fisco e quindi lo Stato intende riportarli ad una condizione di visibilità per così dire.

I FABBRICATI INTERESSATI

In poche parole si può dire che i fabbricati interessati saranno i seguenti:

-immobili mai dichiarati in catasto;

-immobili che hanno subito ampliamenti o ristrutturazioni da far si che il valore aumentasse in maniera influente;

-immobili che hanno avuto un cambio di destinazione d' uso, ad esempio un garage che in seguito sia stato adibito ad uso ufficio;

- fabbricati rurali (A/6) che hanno perso la condizione di ruralità;

A volte basta veramente poco perché la rendita catastale di un fabbricato sia aumentata. E' sufficiente realizzare un piccolo vano, un bagnetto, un w.c., una piccola veranda ecc. perché la rendita catastale aumenti. Chi effettivamente ha realizzato dei lavori di questo genere dovrebbe preoccuparsi di presentare in catasto le varie pratiche di aggiornamento.

LE VARIE FASI

Si è capito che effettivamente vi sono molti fabbricati non dichiarati o dichiarati in maniera parziale. Ma come farà l' ammnistrazione statale a scoprire chi non si è preoccupato di denunciare in catasto il proprio fabbricato?

La TASK FORCE sarà composta dai comuni e dall' agenzia del territorio (più nota come catasto o uff. tecnico erariale) che dovranno collaborare insieme ed ognuno di loro compirà una presisa azione. I fabbricati interessati saranno quelli che sono stati regolarmente costruiti con concessione o autorizzazione edilizia. Infatti per il momento l' archivio base da cui partire sarà costituito dalle concessioni ed autorizzazione edilizie rilasciate.

fase n° 1 - controlli e verifiche da parte dei comuni

La prima fase sarà avviata dai comuni (Le opere che sono state realizzate in maniera completamente abusiva, cioé senza essere state denunciate neanche in comune credo che per il momento non verranno toccate, a meno che non ci sia una costante azione da parte del comune contro l' abusivismo edilizio....)

Sostanzialmente il lavoro dovrebbe essere lungo ma non difficile per i comuni. Il comune non farà altro che esaminare tutte le concessioni edilizie o autorizzazioni rilasciate e quindi si formerà un data base di partenza.

In base ai dati raccolti verificherà se le variazioni ai fabbricati siano state denunciate in catasto...come farà? semplice! controllerà l' archivio catastale. Potrà verificare sia attraverso le visure catastali e sia dalla planimetrie catastali (piantine). Il comune comparerà ad esempio la pianta del progetto presentato in comune con quella presente in catasto (in caso di ampiamento naturalmente). Sarebbe possibile fare una prima comparazione anche semplicemente guardando una semplice visura.

Avendo alla mano il progetto presentato in comune e la visura già si riesce a capire se vi siano delle discordanze o meno. In visura infatti compaiono il numero dei vani ed il numero dei piani, nonché la data della denuncia in catasto; quindi verrebbe semplice capire se le modifiche presenti nel progetto siano poi state denunciate anche in catasto.

fase n° 2 - notifica in caso di incongruenza

Nel caso che il comune accerti che vi siano delle incongruenze tra la situazione di progetto presentato in comune e quella del catasto fa partire la notifica presso il domicilio dell' interessato, motivando naturalmente il perché della notifica stessa; contemporaneamente informa anche l' agenzia del territorio.

Nella notifica inviata dal comune, oltre a tutte le varie motivazioni, verrà anche detto che il cittadino avrà tempo di 90 giorni per regolarizzare la situazione. A questo punto il contribuente dovrà decidere se rispondere in maniera positiva (quindi accatastando i vari locali) oppure se attendere ulteriori sviluppi (non consigliabile).

Come detto sopra i comuni si rifaranno alle varie autorizzazioni rilasciate. potrebbe anche verificarsi che il cittadino pur avendo ritirato la concessione o l' autorizzazione non abbia poi svolto effettivamente i lavori. In questo caso sarà quest' ultimo che dovrà giustificarsi.

fase n° 3 - controllo da parte dell' agenzia del territorio

Se i cittadini interpellati non risponderanno entro 90 giorni, sarà l' ufficio del catasto che provvederà d' ufficio, inviando un avviso di sopralluogo con un anticipo di 3 giorni ed imputando tutte le spese per la redazione della pratica catastale al proprietario dell' immobile.

In caso d' inadempienza potranno anche scattare le sanzioni che vanno da un minimo di 258 ad un massimo di 2.066 euro. Naturalmente oltre alle sanzioni ci saranno da pagare anche le spese relativa alla paratica di accatastamento svolta dall' ufficio tecnico erariale. Si parla di qualche migliaio di euro (per la pratica catastale). Di contro c'è la possibilità per il proprietario dell' immobile di presentare ricorso alla sezione tributaria provinciale.

SI PASSERA' DAGLI ATTUALI VANI CATASTALI AI METRI QUADRATI

E' recente la notizia secondo cui il governo starebbe lavorando a un cambi radicale dei valori catastali. Abbiamo già visto che è stato cambiato il moltiplicatore per il calcolo del valore catastale che passa da 100 a 160. Quindi un bel balzo in avanti. Bisognerebbe comunque fare molta attenzione comunque con questi moltiplicatori in quanto amio giudizio per certe realtà non sono congrui. Bisognerebbe fare attenzione e valutare bene le zone dove realmente c' è un mercato immobiliare da quelle dove il mercato immobiiare non esiste. Aumentare indiscriminatamente i moltiplcatori può far si che in certe zone il valore catastale vada a superare quello realmente di mercato.

Soprattutto nei piccoli comuni dove non c' è movimento immobiliare non si può aumentare gli estimi catastali senza fare opportune valutazioni. Anche trà i piccoli comuni poi vanno fatte diverse valutazioni. Non si può paragonare ad esempio un comune in zona turistica vicino al mare con un piccolo comune dell' interno senza alcuno sbocco turistico. I valori di mercato saranno sicuramente più alti dove c' è l' affluenza turistica. In queste ore si vocifera inoltre che cambieranno i parametri per le valutazioni. Verranno abbandonati gli attuali vani catastali che attualmente esprimono la consistenza di un fabbricato per passare ai metri quadrati effettivi. Vedremmo col tempo come il governo Monti vorrà procedere. (Visurnet.com)

PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO

Una volta trovato l'immobile ideale bisogna sapere come fare per acquistarlo. Bisogna insomma mettere nero su bianco, perché per diventare proprietari è assolutamente indispensabile firmare un contratto scritto. Nel caso l'agente immobiliare non riesca a far incontrare direttamente compratore e venditore, oppure nel caso in cui le due parti non abbiano ancora raggiunto un accordo, l'acquirente deve preparare, solitamente utilizzando un modulo prestampato, una proposta di acquisto mediante la quale comunica al proprietario il suo impegno ad acquistare, secondo determinate condizioni, l'immobile di sua proprietà.
Ovviamente il possibile acquirente deve sperare che il proprietario accetti le sue condizioni. E' estremamente importante determinare con esattezza il contenuto che si va a sottoscrivere: infatti se sottoscritto e quindi accettato dal proprietario, diventa un contratto preliminare di vendita o compromesso, cioè un accordo fra le due parti che si obbligano a stipulare un successivo contratto, il rogito, per mezzo del quale i beni e i diritti oggetto dell'accordo, cioè la casa, vengono definitivamente trasferiti, cioè venduti.

Approfondiamo i seguenti argomenti:
Elementi della proposta d' acquisto, Caratteristiche proposta d' acquisto.

1) ELEMENTI DELLA PROPOSTA D'ACQUISTO
Prima di sottoscrivere la proposta di acquisto, l'acquirente deve accertare che sia redatta in maniera appropriata secondo i seguenti punti fondamentali:
Deve contenere soltanto un impegno ad acquistare, e non un'accettazione definitiva dell'acquisto da parte del proponente, nel momento in cui avviene la sottoscrizione da parte del proprietario.
Deve contenere i nomi o le denominazioni degli effettivi proprietari, risultanti dagli atti notarili, o dalle sentenze di trasferimento e le eventuali dichiarazioni di successione.
Il bene oggetto della proposta, compresi solai, cantine, box, giardini e posti auto, deve essere esattamente identificato e possibilmente accompagnato dalle planimetrie catastali.
Nel testo della proposta deve essere garantita l'inesistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, spese condominiali non pagate, o altre trascrizioni pregiudizievoli che possano impedire la piena acquisizione del bene.
Deve essere dichiarato che del bene è stata regolarmente concessa l'edificazione dell'edificio, e dichiarata l'abitabilità dell'immobile in questione, e che siano stati regolarmente sanati eventuali abusi edilizi.
Ci deve essere una dichiarazione che sostiene l'inesistenza di diritti di prelazione a favore di chiunque, derivanti da leggi o contratti.
Deve essere indicato chi sono coloro che usufruiscono del bene, e indicati i tempi del suo rilascio, in pratica la 'consegna chiavi'
Deve essere indicato il prezzo che si intende corrispondere, le eventuali caparre, i piani di pagamento e i termini temporali degli stessi, la volontà di accendere un mutuo che comporta determinati tempi tecnici di attesa, e quindi variazioni nelle modalità di esecuzione del rogito.
Devono essere chiaramente espresse sia le condizioni della proposta (per esempio un requisito che il bene deve avere, ritenuto essenziale per l'accordo tra le due parti), sia i termini temporali entro i quali potrà essere accettata.
Deve essere chiaramente indicato l'ammontare delle provvigioni da corrispondere all'agente immobiliare, e quando dovranno essere pagate.

Da parte sua il venditore, nel momento in cui esamina la proposta di acquisto, deve controllare che i contenuti corrispondano alla sua richiesta, e assumendosi tutte le responsabilità, potrà sottoscriverla per accettazione oppure respingerla. Nel caso di completa accettazione della proposta di acquisto, si andrà alla stipula di un nuovo e più articolato contratto preliminare (compromesso).

2) CARATTERISTICHE PROPOSTA D'ACQUISTO
Di seguito riportiamo alcune caratteristiche della proposta d' acquisto:
La proposta d' acquisto deve essere redatta in triplice copia. Una va al venditore, una all'acquirente e una all'agente immobiliare.
L'assegno non trasferibile, datato e intestato al venditore, depositato a garanzia della proposta, deve essere trattenuto dall'agente immobiliare che non può assolutamente incassarlo.
La proposta deve avere una durata massima di 15 giorni, trascorsi i quali decade automaticamente, con conseguente restituzione dell'assegno depositato come garanzia.
Qualora la proposta contenga clausole relative al mutuo, tali clausole si intendono sospensive della proposta stessa e, fatti salvi i 15 giorni per l'accettazione, ci sarà un termine massimo di 60 giorni. Quando scade questo termine, e non si ha esito positivo da parte della banca che dovrebbe erogare il finanziamento, la proposta d' acquisto decade automaticamente con restituzione dell'assegno depositato a garanzia. Solitamente la frase che viene utilizzata per apporre questa clausola è: La presente proposta d' acquisto si intende subordinata all'ottenimento di un mutuo. (offrocasa.com)

Comprare casa all'asta

Esiste un modo sempre più diffuso per acquistare casa: l'asta giudiziaria.
Oggi grazie ad una serie di innovazioni legali e burocratiche, l'accesso del cittadino a questa particolare forma di compravendita risulta molto facilitato. La prima cosa molto importante è che il Tribunale si occupa direttamente di verificare la presenza di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile e di fare accertamenti sul venditore. In ogni caso una volta ottenuta l'aggiudicazione dell'immobile, tutte le precedenti ipoteche e i pignoramenti vengono automaticamente cancellati.
Esistono però alcuni svantaggi: le procedure di aggiudicazione possono essere molto lunghe ed è difficile prevedere quando si potrà finalmente ottenere la proprietà della casa, senza contare che, spesso, gli immobili messi all'asta sono occupati dal precedente proprietario e, una volta ottenuto il trasferimento della proprietà è necessaria una ulteriore procedura per liberare i locali.
Inoltre è quasi impossibile finanziare l'acquisto tramite un mutuo ipotecario.

Approfondiamo i seguenti argomenti:

1) COS'E' L'ASTA GIUDIZIARIA?
L'asta giudiziaria è una fase del procedimento di esecuzione forzata, regolato dagli articoli 474 e seguenti del Codice di Procedura Civile, attraverso il quale i creditori di un soggetto fanno mettere in vendita i beni del debitore per soddisfare i loro crediti sul ricavato della vendita.L'asta vera e propria può essere tenuta da un giudice presso i locali del Tribunale o da un notaio delegato al compimento delle operazioni di vendita. Oggi numerosi Tribunali pubblicano le notizie delle aste in giorni fissi sui principali quotidiani locali, e anche su Internet. Ecco i link ad alcuni siti che permettono di effettuare ricerche gratuite di aste su tutto il territorio nazionale:
www.AsteGiudiziarie.it , www.AsteAnnunci.it

2) COME SI PARTECIPA AD UN'ASTA?
Una volta individuato l'immobile che si intende comperare, per poterlo visionare bisogna rivolgersi,se c'è, alla persona che ne è stata nominata custode o, se si tratta di un fallimento, al curatore.
Il nominativo del custode o del curatore, e i recapiti, sono indicati sull'annuncio trovato sul giornale o su Internet. Se l'immobile è ancora occupato dal proprietario, bisognerà rivolgersi a quest'ultimo. E' inoltre possibile prendere visione, presso la cancelleria del Tribunale, della perizia redatta dal perito stimatore. La base d'asta viene fissata proprio in base alle valutazioni di questo tecnico, nominato dal Tribunale.

Se, dopo gli accertamenti preliminari, decidiamo che la casa ci interessa e che vogliamo partecipare all'asta, è necessario presentare:
apposita domanda in carta bollata, accompagnata dal versamento di una somma, pari all'importo della cauzione e delle spese della procedura (di solito si tratta di una somma pari al 10% della base d'asta).