Mutuo corretto, i consigli per risparmiare in tempi di crisi

Cari lettori, come faccio spesso oramai ogni qualvolta mi ritrovo tra le mani il nuovo numero de "il Mattone", mi piace mettere in evidenza un articolo, tra quelli pubblicati, che a mio parere è più significativo. Quello di oggi riguarda i Mutui e alcuni utili consigli per risparmiare, redatto dalla collega di Eurolimmobiliare Giulia Arnese.

Occhio ai tassi, alle polizze e alle postille dei contratti

I mutui in Italia costare più in Europa. Ciò accade sopratutto perchè il costo di accesso al credito delle banche italiane è più alto rispetto alla media degli interessi pagati per rifinanziarsi dagli istituti bancari del Vecchio Continente.
Ciò vuol dire che chi è intenzionato oggi a stipulare un mutuo, fa bene a seguire delle accortezze che potrebbero aiutare ad ottenere un forte risparmio.
Ecco alcuni semplici consigli che possono aiutare l'aspirante mutuatario a stipulare un mutuo "low cost" anche in tempi di crisi:

• Non limitarsi a chiedere il mutuo presso la Banca presso cui si ha il conto corrente. Gli istituti di credito cambiano di trimestre in trimestre la strategia sui mutui, quindi se una banca ha un'offerta competitiva in un periodo dell'anno non è detto che la mantenga anche in seguito. E, sopratutto, non è detto che la banca più competitiva sul mercato sia proprio quella presso cui si detiene il conto corrente . Per questa ragione è bene cercare le migliori offerte, anche rivolgendosi ad un consulente creditizio qualificato che operi in totale assenza di conflitto di interessi che sia in grado di presentare un bouquet di offerte realmente variegato e non limitato ad una sola banca.
• Scegliere il tasso in base alla propria propensione di rischio. Chi ha paura di non dormire sonni tranquilli temendo fluttuazioni del tasso variabile dovrebbe valutare l'ipotesi di un fisso, ma solo se questo risulti competitivo. Va però tenuto conto che in Italia le banche utilizzano il piano di ammortamento alla francese che prevede il pagamento della maggior parte degli interessi nei primi anni del piano di ammortamento. Ed è questo il motivo per cui il tasso variabile quasi sempre vince il confronto della convenienza, almeno in partenza, con il mutuo a tasso fisso. Molti esperti convergono nel sostenere che l'importante sia partire con un tasso vantaggioso nei primi anni in modo tale da risparmiare un gruzzolo importante che potrebbe essere eventualmente utilizzato in caso di eccessivo rialzo dei tassi (peraltro poco probabile in tempi di contrazione economica). Uno dei vantaggi paradossali, lato mutui, che emergono da questa crisi è che i tassi di interesse europei e gli Euribor (indici agganciati al calcolo dei mutui variabili) sono ai minimi di tutti i tempi e vicino a quota 0. Ne consegue che il variabile oggi costa circa il 2- 2,5% in  meno rispetto al fisso. Un aspetto da tenere in considerazione nella scelta del tasso. 
• Considerare il mutuo come una sorta di investimento attivo, e, come tale essere pronti a rivederlo nel corso del tempo attraverso operazioni di rinegoziazione ( con la propria banca), surroga (con un altro Istituto). Poichè il mutuo è un contratto poliennale non è detto che le condizioni firmate in un determinato momento storico siano anche le migliori in seguito. Per questo motivo bisogna cambiare mentalità ed essere pronti, nel corso del tempo, a rimodulare il contratto per evitare che il mutuo corretto di oggi si trasformi, negli anni, in un mutuo pigro.
• Fare molta attenzione ai costi. Non esiste solo lo spread. Il contratto di mutuo, infatti, annovera un'ampia gamma di costi (dalle spese di perizia a quelle di incasso rata fino ad altri costi meno visibili). Fare attenzione alle polizze assicurative e sulla vita che vengono proposte da molte banche per coprire il pagamento delle rate in caso di perdita del posto di lavoro o morte. Dunque anche in questo caso sarebbe opportuno effettuare un confronto con quanto propone il mercato, qualora si decidesse di stipulare una di queste polizze che restano facoltative.

Vola. La tua prima casa ti aspetta

Acquistare casa è il sogno per antonomasia di chi vuole metter su famiglia, ma la situazione attuale, sempre più precaria, non sempre lo rende realizzabile. Ci sono però interessanti novità per quanto riguarda le giovani coppie che vorrebbero accendere un mutuo anche se non posseggono un contratto a tempo indeterminato. Vediamo insieme quali.

Fondo per la casa - "Fondo per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie coniugate o dei nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori"

Presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri – Dipartimento della Gioventù è istituito, con una dotazione finanziaria iniziale di 50 milioni di euro, un Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte di giovani precari.
Il Fondo ha l’obiettivo di offrire le garanzie necessarie per consentire di ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa alle giovani coppie o ai nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori, titolari di contratti di lavoro atipici o a tempo determinato.
Le giovani coppie o i nuclei familiari, in possesso dei requisiti previsti dalla normativa, per accedere ai finanziamenti devono compilare il modello di domanda, allegare la documentazione richiesta e recarsi presso le filiali dei soggetti finanziatori aderenti all’iniziativa.

CHI PUO' CHIEDERE IL FINANZIAMENTO

Il finanziamento può essere richiesto dalle giovani coppie coniugate, con o senza figli o dai nuclei familiari anche monogenitoriali con figli minori.
I beneficiari del finanziamento devono avere un' età inferiore a 35 anni e un reddito ISEE complessivo non superiore a 35 mila euro.
L’età inferiore a 35 anni è un requisito che deve essere soddisfatto da entrambi i componenti il nucleo familiare.
Non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato.
I componenti del nucleo familiare non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo.
L’esatta interpretazione dei requisiti soggettivi per accedere al Fondo è stata fornita dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri – Dipartimento della Gioventù nella recente lettera circolare del 5/4/2011.

CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE DA COMPRARE

L’immobile per il quale si chiede il finanziamento agevolato deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.
La superfice dell’immobile non deve superare i 90 metri quadri.
Per il calcolo delle superfici si deve intendere la Superficie Utile Abitativa definita ai sensi dell’art.3 del D.M. lavori pubblici 10/5/77 n.801 intesa come superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di muratura, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi.
Nella concessione della garanzia è data priorità a quelle richieste, pervenute nella stessa giornata, nelle quali l’immobile da acquisire è situato in aree qualificate ad alta tensione abitativa dalla delibera del Cipe n 37 del 30 maggio 1985 e successivi aggiornamenti.

CARATTERISTICHE DEL FINANZIAMENTO

Sono ammissibili alla garanzia del Fondo i mutui ipotecari erogati per l’acquisto dell’abitazione principale.
L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 200.000 euro.
Il tasso applicato e le condizioni del mutuo sono stabilite dai singoli istituti bancari entro i parametri consentiti dall’accordo tra il Dipartimento della Gioventù e l’ABI.
I mutui potranno essere sottoscritti con un tasso massimo pari o equivalente a Euribor + 150 punti base per mutui di durata superiore a venti anni ed a Euribor + 120 punti base per mutui di durata inferiore, nel caso di mutui a tasso variabile, nonché ad un tasso massimo pari o equivalente a I.R.S. + 150 punti base per mutui di durata superiore a venti anni ed a I.R.S. + 120 punti base per mutui di durata inferiore, nel caso di mutui a tasso fisso.
I finanziatori si impegnano a non chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo stato.

CARATTERISTICHE DELLA GARANZIA DEL FONDO

La Garanzia del Fondo è concessa nella misura del 50% (cinquanta per cento) della quota capitale, tempo per tempo in essere, nei limiti dei mutui concedibili per i quali Consap – quale gestore - ha dato positiva approvazione, degli oneri determinati secondo quanto previsto dalla Convenzione e degli eventuali interessi contrattuali calcolati in misura non superiore al tasso legale in vigore alla data, e comunque per un ammontare non superiore a € 75.000,00 (settantacinquemila/00).
La Garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata ed irrevocabile ed è efficace a decorre, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo.

SOGGETTI FINANZIATORI ADERENTI ALL’INIZIATIVA

Possono effettuare le operazioni di erogazione dei mutui garantiti dal Fondo le banche e gli intermediari finanziari che hanno aderito all’iniziativa sottoscrivendo con il Dipartimento della Gioventù apposite convenzioni, il cui schema tipo è stato stabilito nel Protocollo d’intesa tra Dipartimento e Associazione Bancaria Italiana (ABI) del 18 maggio 2011. (www.diamoglifutuo.it)

Per ulteriori info www.gioventu.gov.it

Assicurazione mutuo: tipologie di polizze e la loro importanza

Le assicurazioni  possono essere obbligatorie o facoltative,  possono costituire una spesa non indifferente, ma potrebbero essere necessarie. Ne esistono diversi  tipi: la polizza scoppio e incendio, le assicurazioni mutuo facoltative, che coprono eventuali danni al mutuatario, come morte, infermità o perdita del lavoro.

La polizza  scoppio e incendio, che è obbligatoria, viene in genere  offerta dalla banca che eroga il mutuo. In caso di sinistro tale assicurazione prevede un rimborso pari al costo di ricostruzione dell’immobile ipotecato, che dovrebbe estinguere il debito con la banca.

Il pagamento della polizza può avvenire con due modalità: versando inizialmente l’intera cifra in un’unica soluzione , oppure si potrebbe  diluire nel piano di rimborso del mutuo come quota della rata mensile.

Le assicurazioni mutuo facoltative possono essere attivate se lo desidera il mutuatario, ma in alcuni casi è la banca  che lo impone come condizione per l’erogazione del finanziamento.

Assicurazione mutuo: le tipologie

Come già accennato ne esistono diverse tipologie:

-L’assicurazione mutuo contro i rischi di perdita del lavoro può essere sottoscritta  solo in caso di contratto a tempo indeterminato: se infatti il cliente viene licenziato, l’assicurazione si impegna a rimborsare le rate mensili del mutuo per circa un anno. In questo periodo, in teoria, il mutuatario dovrebbe trovare un lavoro che gli consenta di continuare a pagare il mutuo.

-L’assicurazione mutuo “temporanea caso morte” del cliente stesso va invece a favore dei familiari. In caso di mutui cointestati, la polizza copre il 50% del valore del mutuo.

Il costo di queste assicurazioni è generalmente più elevato rispetto alle polizze incendio e scoppio. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione alla stipula del mutuo, oppure può essere rateizzato.

Per  ridurre i costi  è possibile optare per polizze che prevedano una graduale riduzione del capitale assicurato al decrescere del debito residuo. Inoltre il mutuatario, se lo ritiene opportuno e vantaggioso per il portafoglio,  può scegliere una compagnia di assicurazione diversa da quella convenzionata con la banca. di Elisabetta Paladini Tutorcasa.it

Ulteriore proroga per richiedere la sospensione dei mutui

E’ stato ulteriormente prorogato al 31 marzo 2013 (precedente scadenza 31 gennaio 2013) il termine ultimo per la presentazione delle domande volte ad ottenere la sospensione delle rate di mutuo.

Ulteriore proroga per richiedere la sospensione dei mutui.

Ciò è stato reso possibile grazie ad un accordo tra l’Abi e le 13 Associazioni di Consumatori con cui hanno rinnovato per la quinta volta il Piano Famiglie. Le domande vanno consegnate alla propria banca, compilando un apposito modulo che ogni istituto di credito predispone sulla base del fac-simile elaborato dall’Abi. A questo punto non rimane che sperare che venga nuovamente attivato il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, nato nel 2010.

Ma cosa prevede il Piano Famiglie?

- Il Piano Famiglie da la possibilità a coloro che sono in ritardo nei pagamenti delle rate di mutuo fino a 90 giorni consecutivi di sospendere le rate. Non possono chiedere una nuova sospensione coloro che ne hanno già usufruito in passato, anche se vi è stata la proroga;

- Durante la sospensione, gli interessi contrattuali continuano a maturare e possono essere rimborsati in maniera diversa, a seconda che il richiedente abbia chiesto la sospensione solo della quota capitale o anche della quota interessi;

- Il mutuo dev’essere stato stipulato per acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale e, se garantito da ipoteca, non può avere un importo superiore a 150 mila euro;

- Rientrano anche i mutui cartolarizzati, quelli rinegoziati o oggetto di operazioni di portabilità, nonché quelli accollati;

- Possono chiedere la sospensione solo le persone fisiche che abbiano un reddito fino a 40 mila euro l’anno e che fino al 28 febbraio 2013 hanno subito eventi negativi quali:

1) la perdita del rapporto di lavoro subordinato. Non rientrano i casi di risoluzione consensuale o per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia/anzianità, i casi di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, o ancora di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

2) il venir meno del rapporto di lavoro di cui all’art. 409, n. 3, c.p.c., ossia i rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione consistenti nel prestare un’opera continuativa e coordinata. Non vi rientrano quei rapporti in cui vi sia una risoluzione consensuale, un recesso datoriale per giusta causa, oppure un recesso del lavoratore non per giusta causa;

3) la morte o l’insorgere di una condizione di non autosufficienza;

4) la sospensione dal lavoro o la riduzione dell’orario di lavoro per una durata di almeno 30 giorni, anche in attesa di CIG, CIGS o di altre misure di sostegno del reddito. (tutorcasa.it)

Mutui in caduta. Gli spread caleranno nel 2013? Marzo è il mese migliore. Ecco perché

Mutui, un calo senza fine. Secondo gli ultimi dati Istat, nel secondo trimestre 2012, sono stai erogati 69.830 mutui garantiti da ipoteca immobiliare, il 41,2% in meno rispetto ai 118.834 dello stesso periodo del 2011. La frenata dei mutui trascina al ribasso anche le compravendite immobiliari, scese del 21,8% nei grandi centri e del 25,1% nei centri minori. Se poi consideriamo che il settore immobiliare è nevralgico perla ripartenza economica di un Paese, vuol dire che stiamo andando di male in peggio.
Eppure leggendo l'altro lato della medaglia (quasi 70mila mutui comunque erogati negli ultimi tre mesi) vuol dire che il mercato, per quanto in caduta verticale, non è ancora del tutto paralizzato. E' pronto per invertire la rotta o sarà così anche nel 2013?

L'incognita elezioni
"Molto dipenderà dall'esito delle elezioni di febbraio- spiega Roberto Anedda vicepresidente di MutuiOnline.it- .Se ne uscirà una coalizione ritenuta credibile dai mercati lo spread potrebbe ulteriormente ridursi. A quel punto potremmo assistere ad una lenta riduzione degli spread applicati sui mutui che oggi in media sono superiori al 3%".
Il fattore chiave, quindi, è la sensazione di governabilità che la nuova coalizione riuscirà a trasmettere ai mercati. "Se la nuova squadra di governo- sia che sia Monti o no, sarà in grado di garantire la continuità e il rigore europeista impostato dal'attuale premier potremmo assistere ad una riduzione degli spread obbligazionari e quindi, in linea di continuità, ad  una lenta riduzione dei tassi sui mutui", spiega Stefano Rossini di Mutuisupermarket.it.

Il fattore primavera
In ogni caso, qualsiasi sia l'esito delle elezioni, ci stiamo approcciando ad uno dei periodi statisticamente più propizi dell'anno per tastare le migliori offerte che le banche intendono mettere in campo. " Tendenzialmente gli istituti di credito decidono da metà gennaio la strategia di offerta mutui per poi partire con le prime offerte più aggressive da fine febbraio, inizio marzo- continua Rossini-. Questo significa che marzo, aprile e maggio sono mesi caldi per la raccolta mentre luglio e dicembre sono tendenzialmente i mesi in cui si fanno più erogazioni, portando a compimento il lavoro di raccolta e considerando che in media tra la richiesta di un mutuo e la stipula effettiva in media trascorrono 90 giorni".
Quindi, per chi ha intenzione di acquistare adesso una casa, conviene di aspettare di vedere le offerte di marzo? "Durante le vacanze c'è il tempo di staccare la spina e partire con nuovi propositi. E' in questa fase che molti italiani decidono di acquistare casa per l'anno successivo. A quel punto i primi mesi sono decisivi per cercare le prime case e una volta individuate alcune papabili, si cercano poi le banche per il mutuo. E' per questo che le banche tendono a proporre le offerte migliori in primavera".
Per quest'anno che offerte ci si potrebbe aspettare? "Le banche più competitive potrebbero anche ridurre di circa 0,2%-0,3% gli attuali spread, non credo in tagli superiori". ilsole24ore.com

Rinegoziare un Mutuo

Rinegoziare un mutuo. Diversi possono essere i motivi che spingono il consumatore ad effettuare la rinegoziazione del proprio mutuo, fra queste la possibilità di ottenere condizioni migliori rispetto a quelle sottoscritte o l’impossibilità di continuare a pagare una rata divenuta insostenibile per effetto del rialzo dei tassi (prodotto variabile).
La rinegoziazione è dunque un’operazione effettuata con la medesima banca o finanziaria che ha erogato il finanziamento originario, mediante la quale viene acceso un nuovo contratto più vantaggioso per il cliente.

Per poter apportare variazioni al contratto di mutuo, è necessario che le parti siano concordi nel procedere, infatti la banca può anche decidere di non accettare la richiesta del mutuatario, col rischio che questi possa rivolgersi ad un altro istituto di credito.
Nella rinegoziazione del mutuo, le condizioni oggetto di modifica possono essere il tasso di interesse o la sua durata, infatti è facoltà del cliente richiedere il passaggio da un variabile ad un fisso, o viceversa, oppure l’allungamento della scadenza, che porterà di conseguenza ad una diminuzione della rata; non è possibile, invece, richiedere l’aumento dell’importo.
Secondo quanto previsto dalla legge n. 244/2007, banca e mutuatario possono richiedere la variazione delle condizioni di mutuo in qualsiasi momento, senza che ciò implichi l’esborso di spese e l’intervento del notaio; è infatti sufficiente una scrittura privata anche non autenticata.
Spesso, però può accadere che l’ente erogatore abbia valide ragioni per volere richiedere la formalizzazione dell’accordo di rinegoziazione in forma notarile; in tal caso il cliente ha diritto all’applicazione dei relativi costi in forma ridotta.
Rinegoziare il mutuo non comporta la perdita dei benefici fiscali e non prevede il pagamento dell’imposta sostitutiva.
Ma quando conviene ricorrere alla ricontrattazione di un finanziamento a medio-lungo termine? È sicuramente opportuno fare le dovute valutazioni prima di procedere a tale operazione e quindi verificare il debito residuo effettivo, aggiungere ad esso le eventuali spese di accensione di un nuovo contratto e calcolare la nuova rata.
Confrontando quest’ultima con quella precedente (basandosi sulla durata originaria del mutuo), si può effettivamente capire se valga o meno la pena di andare avanti o continuare a rimborsare il vecchio e caro mutuo. (tutorcasa.it)

Il piano di ammortamento di un mutuo

Con "ammortamento" si intende la restituzione graduale della somma ricevuta per il mutuo, ovvero il piano di rimborso rateale del finanziamento. 
La quota da restituire è la "quota capitale" ed è calcolata come somma del denaro ricevuto e degli interessi da pagare all'istituto di credito.

Il piano di ammortamento più diffuso in Italia, anche in virtù della sua semplicità concettuale, è senza dubbio il piano di ammortamento alla francese: la rata che il cliente dovrà pagare sarà costante (tasso fisso), ma la sua composizione varierà nel tempo: dapprima sarà composta quasi esclusivamente dagli interessi, progressivamente aumenterà la percentuale di quota capitale e diminuiranno gli interessi.
In pratica per chi non ha in mente una estinzione anticipata del mutuo non cambia nulla, la rata sarà sempre quella e non ci sarà nulla di cui preoccuparsi.
Diverso sarà il caso di chi vorrà invece estinguere anticipatamente il mutuo: dopo alcuni mesi infatti gli interessi saranno già stati versati completamente alla banca, ma non la quota capitale, che potrebbe essere rimasta intatta: il vantaggio derivante da un’eventuale estinzione anticipata diminuirà in pratica sempre più con l’andare del tempo.
Lo stesso rischio interessa anche chi contrae un mutuo a tasso misto con previsione di passare ad un tasso fisso dopo un periodo prestabilito.

Un'altra tipologia di piano d'ammortamento del mutuo è quello all'italiana, caratterizzato da un importo variabile della rata.
Con il piano d'ammortamento all'italiana il capitale che viene rimborsato allo scadere della rata è fisso, mentre gli interessi che vi vengono sommati andranno progressivamente decrescendo in quanto calcolati su una quota residua sempre minore.
L'importo della rata è quindi decrescente con l'andare del tempo, salvi cambiamenti sul tasso di interesse.

Come il piano d'ammortamento alla francese, il piano d'ammortamento tedesco è caratterizzato da una rata costante durante tutto il periodo del rimborso.
La differenza con il piano alla francese è che il pagamento degli interessi avviene in via anticipata, cioè prima del periodo in cui questi matureranno.
Anche in questo caso la composizione della rata vedrà diminuire nel tempo gli interessi ed aumentare il capitale residuo, fino alle ultime rate composte esclusivamente da capitale residuo.
Pagare gli interessi in via anticipata, nel piano d'ammortamento tedesco, determina un abbassamento del loro valore nominale rispetto ad un piano alla francese equivalente.

MUTUI E PRESTITI: perchè è così difficile ottenerli

Mutui e prestiti: perché è difficile ottenerli. Da oltre un anno ormai, in Italia si sta assistendo ad un preoccupante e consistente calo di finanziamenti erogati siano essi mutui, prestiti personali o altre forme di credito richieste da privati o da aziende.

I risultati emersi non lasciano ombra di dubbio, soltanto in questa prima parte del 2102 il settore dei mutui ha subito un calo del 50% e la stessa sorte è toccata ai prestiti finalizzati, anche se in percentuale minore.

Ma perché le banche non sono più disposte a finanziare le famiglie che desiderano comprare casa o imprese che cercano liquidità per sanare i propri bilanci o ancora giovani che intendono creare un’azienda propria?

Sicuramente è diminuito il numero di coloro i quali ricorrono al credito per investire nel mattone o semplicemente per esigenze di liquidità, ma dall’altra parte è diventato sicuramente molto difficile ottenere un finanziamento da banche e finanziarie, che hanno fortemente irrigidito i parametri di assunzione.

La realtà in effetti è un’altra, gli istituti di credito hanno timore ad erogare prestiti e mutui, a causa della crescente insolvenza da parte degli italiani già alle prese con il pagamento di vecchi debiti.

Per essi è divenuto arduo, se non impossibile, riuscire a recuperare le somme prestate e, purtroppo, la percentuale di insolvenza è destinata a salire in breve tempo fino al 15% (contro il 4%-5% di qualche anno fa).

Tutto ciò spiega il perché dell’applicazione di tassi di interesse alti e la richiesta di maggiori forme di garanzia da parte di banche e finanziarie, il cui obiettivo, a questo punto, crediamo possa essere quello di scoraggiare chiunque voglia accedere a nuovi crediti.

Stefania Guerrera

Lo "SPREAD" - Di cosa si tratta?

In questo periodo si sente parlare spesso di "spread" e sembra che tutti siano diventati esperti di economia e finanza perchè trattano di argomenti non certo semplici con molta convinzione di sapere cosa stia accadendo. Vediamo di capire qualcosa in più su questo argomento.

Lo spread non è altro che una differenza, un termine di paragone che fa capire quanto due elementi diversi siano buoni o cattivi. Come sappiamo, uno dei mezzi più utilizzati da uno stato, come accade per una società, di raccolta di denaro consiste nell'emissione di titoli di diverso tipo che, però, seguono tutti una logica comune. Uno stato stampa un certo numero di titoli, ad esempio in Italia i BTP (Buoni Poliennali del Tesoro) per venderli ai risparmiatori che sono disposti ad investire una certa somma, grande o piccola che sia, di denaro (l'esempio classico è rappresentato dal risparmio di una famiglia). Di fatto, si tratta di un prestito che dovrà essere restituito alla sua scadenza con gli interessi stabiliti nell'accordo tra risparmiatore (chi investe) e stato (che chiede il prestito).

Quindi, per capire cosa accade, immaginiamo una persona che vada in banca e acquisti 10000 Euro di BTP a dieci anni... cosa significa? Significa che a distanza di dieci anni lo stato (nell'esempio l'Italia visto che parliamo di BTP) sarà obbligato a restituire i 10000 Euro avendo, nel corso dello stesso periodo, pagato una certa soma di interessi che rappresentano il costo, per lo stato, e, nello stesso tempo, il guadagno per chi ha acquistato i titoli.

Discorso identico si può ambientare in Germania. Lì troveremo, al posto dei BTP, i "BUND" (titoli di stato a medio e lungo termine che sono equivalenti, nel significato, ai nostri BTP).

Qui entra in gioco "lo spread". Questo "differenziale", a cui si fa spesso riferimento in questo periodo è quello fra il rendimento dei Bund tedeschi e dei Btp italiani di durata decennale. Bund e Btp sono obbligazioni governative (rispettivamente tedesche e italiane), ossia titoli grazie ai quali gli stati incassano subito dei soldi, per esempio quando i cittadini vanno in banca e comprano tali obbligazioni, per poi restituirli dopo un certo numero di anni, con gli interessi.

La Germania, come sappiamo, rappresenta attualmente il sistema economico più forte della Comunità Europea e, di conseguenza, viene considerata il riferimento per tutti gli altri paesi dell'Eurozona. Questo è il motivo per cui il differenziale viene confrontato tra i titoli dei vari stati e i BUND tedeschi.

Una considerazione per chiarire ancora di più. Sechiediamo un prestito è fondamentale la fiducia che diamo a chi ci dà i soldi. Sembra banale ma è fondamentale. Considerando il riferimento alla Germania, la sua affidabilità e posizione in Europa la rendono molto "affidabile" e i soldi che potremmo prestarle, acquistando i suoi BUND, sarebbero al sicuro dal rischio di una mancata restituzione alla scadenza fissata. Questo farebbe sì che gli interessi diventassero più bassi come conseguenza.

Se il prestito lo chiedesse una persona, o uno stato, poco affidabili, l'interesse sarebbe più alto per compensare il rischio di una mancata restituzione alla scadenza fissata.

In sostanza, se il Bund rende il 2% all'anno e il Btp italiano rende il 7% all'anno, si dirà che fra i due vi è uno spread, una differenza, del 5,% (oppure, ed è la stessa cosa, di 500 punti). Ipotizzando questi tassi di interesse, compro 10000 Euro di Bund e il mio capitale fra un anno sarà di 10.200 euro; se invece compro 10000 Euro di Btp italiani, fra un anno il mio capitale sarà di 10.700 euro. La differenza di 500 Euro, lo spread, appunto, dipende dal fatto che lo stato italiano è considerato meno affidabile di quello tedesco e quindi c'è una maggiore probabilità (ipotetica) che fallisca e non sia in grado di restituire il denaro dei Btp con i dovuti interessi.

Abbiamo interessi contrapposti. Bello investire con tassi di interesse molto alti, ma brutto per lo stato che dovrà, ogni anno, pagare enormi somme ai propri creditori che hanno acquistato i titoli. Comprare Bund tedeschi significa accontentarsi di un rendimento molto basso ma essere quasi certi di ricevere indietro i soldi con gli interessi; comprare Btp italiani significa puntare a un rendimento più elevato confidando che l'Italia non fallirà.

Ma quanto più lo spread aumenta, tanti più interessi lo stato italiano dovrà pagare e tanto meno apparirà economicamente affidabile: un circolo vizioso, di fatto, che bisogna sapere interpretare per evitare brutte sorprese.

Mutui, che fare con questi tassi?

Gli aspiranti mutuatari sono afflitti da un doppio dubbio. Prima ancora di porsi l'amletica domanda sul tasso da scegliere (fisso o variabile?) il perdurare della crisi dell'Eurozona rende legittima un'altra domanda di fondo: è un buon momento per chiedere un mutuo? Oppure meglio aspettare tempi migliori? Una buona parte sta decidendo di rimandare questo passo a tempi meno incerti.

Ce lo dicono i dati sulle erogazioni del primo trimestre 2012 rilasciati da Assofin-Crif-Prometeia che tracciano un -47% rispetto all'anno scorso (quando i prestiti ipotecari avevano già accusato una pesante battuta d'arresto). Contratti che calano, vuoi per l'offerta certamente più cauta in questa fase, vuoi per il drastico ridimensionamento delle richieste. Leggendo questo dato al contrario, però, e considerando che in tempi "normali" in Italia mediamente 400mila famiglie l'anno stipulano un mutuo, si deduce che, seppur in calo a livello percentuale, ci sono migliaia e migliaia di famiglie che sono in questo momento alle prese con la richiesta di un finanziamento.

Veniamo alla seconda questione: quella del tasso di interesse. La premessa di fondo è che in questa fase, come da dieci mesi, i mutui sono affetti dal mal di spread (il margine che le banche applicano e che comprende oltre agli utili anche i costi di copertura dal rischio raccolta). Gli spread mediamente applicati dalle banche su un mutuo standard (150mila euro da rimborsare in 25 anni) sono superiori al 3%, il doppio rispetto a un anno fa, quando la crisi dei debiti sovrani non era ancora dilagata. Ma anche in questo caso c'è un'altra faccia della medaglia. La stessa crisi che ha fatto impennare gli spread ha drasticamente abbattuto gli indici europei (Euribor per i mutui a tasso variabile ed Eurirs per quelli a tasso fisso) che, sommati allo spread, danno il tasso di interesse finale.

Dopo il taglio del tasso di riferimento europeo dall'1% allo 0,75% annunciato il 5 luglio dalla Bce, gli Euribor hanno continuato a perdere quota, già scontando prossimi tagli da parte della Bce. L'Euribor a 3 mesi è scivolato intorno allo 0,5% e l'indice mensile è sceso sotto lo 0,25. Ne consegue che oggi si può spuntare un tasso variabile, valutando le migliori offerte, di poco superiore al 3 per cento. Di converso, la crisi spinge gli investitori a rifugiarsi sul Bund tedesco, al cui rendimento è in linea teorica collegato l'andamento degli Eurirs che, quindi, sono anch'essi sui minimi storici. Gli Eurirs a 20-25 anni viaggiano intorno al 2,2 per cento. Così, aggiungendo uno spread del 3, si ha un tasso finito fisso di poco superiore al 5%, nella migliore delle ipotesi. Quindi, pur trattandosi di un tasso storicamente non elevato, più caro rispetto al variabile di circa 200 punti base (2%). Ovvero 200 euro al mese.

A questo punto nei pensieri del mutuatario è probabile che scatti un'altra, giustificata domanda: ma se poi i tassi salgono? Non è quindi meglio fare il fisso da subito, pagare un po' di più ma stare tranquilli? Chi di fronte a questa domanda non riesce a dormire sonni sereni è giusto che si fermi qui. Ma chi è pronto a fare un salto in più, è bene che dia uno sguardo alle previsioni sugli indici Euribor. I future sui contratti a 5 anni indicano che l'Euribor a 3 mesi continuerà a scendere fino a fine 2013 per risalire lentamente e raggiungere l'1,9% nel 2017. In sostanza, gli Euribor dovrebbero restare sotto gli indici Eurirs almeno per altri cinque anni, ovvero per 60 rate. È pur vero che si tratta di previsioni suscettibili di errori, ma il mercato in questo momento dà un segnale chiaro: considerando che si pagano più interessi nei primi anni del mutuo, dal punto di vista finanziario sarebbe più logico partire con un variabile e beneficiare del risparmio derivante dal differenziale tra i tassi.

Si potrebbe completare la strategia abbinando al mutuo a tasso variabile un conto di deposito o un altro investimento che consenta di parcheggiare (senza eccessivi vincoli temporali) la liquidità. Un conto dove accantonare la differenza tra la rata fissa (che si sarebbe pagata) e quella variabile (con cui si è scelto di avviare il mutuo in quanto più economica). Con il doppio vantaggio di costituire un gruzzolo dove attingere in futuro, nel caso le rate variabili dovessero scollinare quelle a tasso fisso, e di far maturare interessi. In questo modo, anche chi sceglie il variabile può provare a dormire sonni tranquilli. di Vito Lops - Il Sole 24 Ore -

Mutui Giugno 2012: situazione al 50 e 50

La situazione europea in questo inizio estate si sta detoriorando sempre di più, le notizie pessimistiche sulla nostra moneta a maggio son frequenti e si cerca di correre ai ripari. 

La crisi colpisce tutti e soprattutto il mercato immobiliare italiano alle strette tra un’offerta dei mutui di banche sempre meno propense ad elargire finanziamenti e difficoltà delle famiglie ad avere un reddito sicuro. Anche i valori delle case sono previsti in discesa, giustamente aggiungerei, con una media che può andare dal 10% in 2 anni nelle zone più richieste, mentre nei luoghi con poco mercato ci sarebbe un tracollo del 20% ed oltre. Sarà una discesa dei valori lenta, ma ci sarà e servirà anche per rilanciare un poco le compravendite che sennò diminuiranno ancora.

Tornando ai mutui sembra che da alcune indagini di mutui.it il valore medio concesso ed erogato sia sceso al 50% del valore dell’immobile. Con una somma di denaro pari a 112 mila euro. Infatti nei primi mesi del 2012 si registra un calo delle richieste di mutui del 46% e a giugno non si prevede certo un’inversione di rotta. Tranne poche eccezioni come Intesa San Paolo e Cariparma che hanno stanziato rispettivamente 5 e 2,5 miliardi di euro per supportare la richiesta dei mutui, l’offerta non è molto rosea ed infatti si parla di soglia del 50% del valore dell’immobile. Altre banche attive su questo fronte sono Webank (gruppo Bipiemme), Bnl, Credem e Ing direct, che figurano tra quelle più “aggressive” in questo momento tra chi concede ancora i mutui. Ci sono dei prodotti anche relativi ai mutui 100% del valore della prima casa, come ci si acceda è ovvio che sia molto difficile. Comunque gli spread delle banche rimangono comunque alti, anche se non impossibili, i migliori sono sui valori doppi rispetto un anno fa: 2,6 rispetto a 1,3.

L’unica notizia positiva riguarda l’indice Euribor, cioè il riferimento per i mutui a tasso variabile, molto basso. Essendo ai minimi storici, in questo momento l’Euribor a 6 mesi è pari al 0,946%, chi sottoscrive o ha sottoscritto un mutuo variabile avrà sicuramente una tassa più leggera. (mutuionline)

Mutui:oggi conviene passare dal variabile al fisso

Conviene oggi passare da un mutuo a tasso variabile a fisso. Si possono infatti trasformare i mutui a tasso variabile in 'fisso' senza spese aggiuntive fino alla fine dell'anno. Pochi sanno infatti che l'articolo 8 comma 6 della legge 106 del 2011 permette ai titolari di mutuo a tasso variabile, stipulati per comprar casa o per ristrutturazione, di chiedere ed ottenere la trasformazione del tasso da variabile a fisso. Tale dirritto cessa il 31 dicembre 2012. Il meccanismo di calcolo da' luogo ad un tasso fisso molto vantaggioso.

E' Mauro Novelli, segretario dell' Adusbef a rilevare la convenienza nel passare al 'fisso'. Il mutuatario richiedente deve superare 4 steps: 1) aver acceso il mutuo anteriormente all'entrata in vigore del decreto n* 70 del 14 maggio del 2011, successivamente convertito nella legge in questione; 2) il mutuo non deve essere superiore a 200.000 euro; 3) il reddito equivalente (ISEE) non deve superare ai 35.000 euro; 4) il mutuatario inoltre non deve avere situazioni di morosita'. Quanto al nuovo tasso fisso applicato, questo non deve essere superiore a quello che si ottiene in base al minore tra l'IRS in euro a 10 anni e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo. Soprattutto, lo spread applicato all'IRS deve essere pari a quello applicato al precedente tasso variabile. (Ricordiamo che proprio nell'ultimo anno e mezzo le banche hanno gonfiato gli spread a dismisura: oggi risultano pari al 3,5 - 4,5 per cento).

Per esempio, su un mutuo a tasso del 3% variabile (tasso 1,5 ; spread 1,5) che scade fra 20 anni, L'IRS a 10 anni ieri era l'1,980%; a 20 anni 2,320%. La legge impone il calcolo con l'IRS minore e stesso spread del tasso variabile. Quindi il nuovo tasso fisso che verra' applicato al mutuo e' pari a 1,98 + 1,50 = 3,48 per cento. Oggi le (pochissime) banche che offrono e stipulano mutui impongono, per il tasso fisso, il 6% comprensivo di uno spread medio del 3,7 - 4 %. E' evidente che, se si prevede che in futuro i tassi risulteranno in crescita, definire un tasso fisso - conclude Novelli - a questo livello risultera' molto vantaggioso. Al contrario, se i tassi dovessero restare fermi o diminuire. (confronta mutui)

Le banche non pagano e il mercato si blocca

I vertici della Fimaa di Napoli e provincia levano alto un grido per denunziare la situazione

di stallo che vede interessato il settore creditizio con gravi e pesanti ripercussioni anche sul fronte immobiliare.
Ad intervenire con determinazione sull’ argomento è il presidente Saverio Iaccarino che, nello scendere in campo dichiara: “Il governo deve intervenire per richiamare le banche ad assolvere alla loro istituzionale funzione creditizia e porre un argine a pericolose derive speculative che non comportano alcun beneficio per l’economia italiana ed anzi la frenano pericolosamente.
I nostri banchieri, purtroppo, alla stregua di altri, negli ultimi anni, hanno ceduto alla tentazione di avventurarsi su terreni minati quali quelli dei cosiddetti prodotti di finanza derivata (Swap e similari), o dei titoli di stato emessi da paesi sull’ orlo del tracollo (in ordine di tempo viene in mente la Grecia, ma il caso considerato non è l’ unico possibile), o di alchimie finanziarie che dietro la chimera di remunerativi guadagni nascondono la quasi assoluta certezza di crac facilmente prevedibili. E per far questo hanno abbandonato, come ho detto in premessa, la loro stessa natura: quella cioè di istituti di credito.
Una delle vere ragioni della nostra crisi è proprio lì, nel processo di snaturazione del settore bancario italiano che, di fatto, non solo ha comportato una crisi di liquidità senza precedenti,
ma ha generato i presupposti per rendere impossibile qualsiasi genere di investimento e di sviluppo. Se si continua ad ignorare questo problema non ci saranno “Governi Monti” che bastino per invertire una tendenza che non lascia presagire niente di buono. In questo senso la crisi che vede interessato il settore immobiliare offre molto più che semplici spunti di riflessione —spiega il presidente Iaccarino che aggiunge ancora — Il sistema della erogazione dei mutui è ormai quasi completamente paralizzato per effetto di una politica dissennata che porta le banche a considerare altri generi di impiego dei capitali, con aleatorie prospettive di cospicui ritorni economici a fronte di possibili e colossali perdite.
L’azzardo, insomma, è premiato rispetto a forme di investimento ben più sicuro — quale appunto quello che riguarda il settore immobiliare — e ben più garantito rispetto a speculazioni che non mancano di riservare clamorose e negative sorprese. Proprio su questo ultimo aspetto desidero ricordare che l’erogazione di un mutuo in Italia, di fatto, comporta rischi quasi prossimi allo zero. Le precauzione adottate preliminarmente, infatti, sono tante e tali (garanzie per importi spesso equivalenti al valore doppio di quello erogato, accertamento dei requisiti in termini di capacità di rimborso, etc.) che anche nei rari casi di insolvenza, l’istituto erogante non corra, in concreto alcun rischio reale circa la possibilità di recupero del capitale. Si tratta di un contesto assai
ben diverso e solido rispetto a quello che ha fatto saltare le banche americane e perfino da quello che, da qualche mese a questa parte, vede interessata la Banca centrale europea. Quest’ultima
da dicembre scorso ha concesso prestiti proprio alle banche per un totale di quasi 500 miliardi di
euro, al tasso dell’ 1 per cento in cambio di garanzie che solo per decenza mi limito a definire ridicole. In questo ultimo ambito le banche nostrane hanno giocato la parte del leone chiedendo ed ottenendo il 20 per cento circa dei soldi messi a disposizione. Qualcuno se ne accorto? Ci sono stati effettivi ritorni per la nostra economia? Si è per caso avvertito un ritorno in termini di liquidità?”. Gli amari ed inquietanti interrogativi posti dal Presidente della Fimaa di Napoli, in effetti, sottintendono tutti risposte negative. Ed è partendo da questi presupposti che interviene il vice presidente della stessa Fimaa, Vincenzo De Falco, che, a sua volta, considera: “Il riferimento al maxi-prestito della Bce, nel caso immobiliare, non è pienamente pregnante, dal momento che si tratta di capitali da restituire entro tre anni. Ma lo spunto è valido non solo per considerare che il nostro apparato finanziario è molto più che malato, ma anche per rilevare che, rispetto alla situazione di stallo nella quale ci troviamo, non si intravedono effettive vie d’ uscita.
Il fenomeno è tanto più accentuato quanto più si scende geograficamente lungo lo stivale italiano. E dire che per decenni (abbiamo da poco concluso i festeggiamenti per il 150° anniversario dell’ Unità d’ Italia) proprio le banche, per finanziare attività, industrie ed investimenti
riguardanti la parte settentrionale, hanno registrato le più cospicue attività di raccolta proprio in
quel Mezzogiorno che continua ad essere immotivatamente tanto vituperato.
Di contro, ancora oggi l’ Italia Meridionale continua ad essere mortificata e penalizzata perfino nelle sue più legittime e primitive aspettative.
Come quella del diritto a potere acquistare una casa. Già perché è innegabile che, fatte rarissime eccezioni, non c’è compravendita che non comporti l’ esigenza di contrarre un mutuo.
E dire che proprio questo genere di operazioni, incidentalmente, portano con sé stesse alcuni dei presupposti più solidi per rilanciare l’ economia visto che, quasi sempre, all’ acquisto di una casa si accompagna la sua ristrutturazione, il suo arredamento ed il coinvolgimento di una quantità di attività professionali o commerciali quasi infinite.
Rispetto a tutto questo, credo che si abbia il diritto di chiedere con forza al Governo di intervenire nel regolamentare con maggiore chiarezza e senza margini di approssimazione la materia creditizia e quella che impone alle banche, nella natura sociale del proprio mandato, di svolgere correttamente la propria attività". (borsa immobiliare)