Le principali novità della riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza. Per deliberare l'istallazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Uguale il quorum per deliberare l'istallazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. (ilsole24ore)

Le principali novità della riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato. Chi si vuole distaccare dall'impianto centralizzato potrà farlo senza il benestare dell'assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria. Il condomino, quindi, può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. (ilsole24ore)
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni. Sarà più facile cambiare la destinazione d'uso e delle parti comuni del condominio: non servirà più l'unanimità dell'assemblea, ma basterà la maggioranza dei 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi. Potranno impugnare le delibere assembleari, per annullare, anche i condomini che si sono astenuti. Prevista la mediazione obbligatoria in caso di controversia. (ilsole24ore)
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale.
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali. Non si potrà più vietare di tenere animali domestici in casa. Si tratta di un importante passo avanti a tutela dei milioni di cittadini che convivono con animali domestici e che d'ora in poi potranno farlo senza rischiare di incorrere in tentativi di comprimere la loro libertà e impedire la serena convivenza con quelli che sono ormai diventati, a tutti gli effetti, componenti della famiglia. (ilsole24ore)
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale.
6. Il sito web condominiale. Ogni condomino potrà avere un suo sito web. Basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi per deliberare l'attivazione di un sito internet condominiale ad accesso individuale e protetto da una password per consultare i resoconti e i documenti. Su richiesta dell'assemblea, quindi, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. (ilsole24ore)
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Via libera del Senato alla riforma del condominio. La commissione Giustizia ieri ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale. Per l'assemblea in seconda convocazione servono un terzo dei condomini e dei millesimi: fino a ieri questa presenza era richiesta solo per le delibere. Per scale ascensori viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese: per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano. (ilsole24ore)
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condomio

Continua il nostro appuntamento settimanale alla scoperta della principali riforme relative al "mondo condominio". Buona lettura.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore. La nomina di un amministratore è obbligatoria se il condominio è costituito da almeno nove condomini. L'amministratore resterà in carica senza la necessità di riconfermarlo ogni anno. Potrà essere "licenziato" dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità prevista dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali o per non aver aperto il conto condominiale. Al momento della nomina dovrà, infine, indicare quanto chiede come compenso. (ilsole24ore)
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Cari amici, continua il nostro appuntamento settimanale con le riforme del condominio. Buona lettura a tutti.

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore. L'Amministratore deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, nè deve essere stato protestato. Dovrà avere requisiti di onorabilità, aver frequentato un apposito corso e stipulare una polizza a tuleta dei rischi. Dovrà avere almeno il diploma di maturità, oltre ad aver frequentato il corso specifico e, ove ciò sia richiesto dall'assemblea, stipulare una specie di polizza assicurativa a tutela dei rischi derivanti dal proprio operato. Se ha svolto questa funzione per almeno un anno potrà però evitare corso e diploma, se è uno dei condomini anche la polizza.
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Cari amici lettori, come ogni mercoledì, torna l'appuntamento con l'informazione sulle recenti riforme relative al condominio. Auguriamo a tutti una buona lettura...

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio
2. Più controlli  morosi e controlli per chi vìola il regolamento L'amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Le violazioni del regolamento costeranno care ai condomini: 200 euro, che possono salire a 800 in caso di recidiva. In caso di condomino moroso l'amministratore potrà procedere con l'ingiunzione senza chiedere una preventiva autorizzazione dell'assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga. Questi così potranno agire in prima battuta sui morosi. Se la mora dura più di 6 mesi dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni. -ilsole24ore
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Le principali novità della riforma del condominio

Cari amici lettori, a partire da oggi, il mercoledì, approfondiremo insieme le principali riforme relative al condominio. Un appuntamento settimanale in cui analizzeremo un punto alla volta quali sono tutte le novità interessanti. Non mancate!

1. Gestione trasparente conto corrente di un condominio. I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, come per altro stabilito da una recente sentenza della Corte di Cassazione (num. 7162 del 10 maggio scorso). Con la pronuncia, la Cassazione ha spiegato che l'amministratore deve aprire un conto ad hoc per i contributi per le spese condominiali per evitare che possa sorgere confusione tra il suo patrimonio personale e quelli dei diversi condominii, nonchè tra questi ultimi. Il conto corrente dedicato, secondo la Corte, risponde anche a "un'esigenza di trasparenza e di informazione , in modo che ciascun condominio possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell'intera gestione condominiale". (ilsole24ore)
2. Più controlli contro i morosi e sanzioni per chi viola il regolamento
3. I requisiti dell'Amministratore
4. La nomina e il licenziamento dell'amministratore
5. Convocazione assemblea e spese per scale
6. Il sito web condominiale
7. Stop ai divieti sugli animali
8. Più facile intervenire sulle parti comuni
9. Il distacco dal riscaldamento centralizzato
10. Quorum per rinnovabili e videosorveglianza

Più voti per eliminare le barriere architettoniche

Esiste un «principio di solidarietà condominiale» che deve avere un peso nelle decisioni tra vicini di casa, soprattutto se riguardano i disabili. Il grado di civilizzazione di qualsiasi società si evidenzia anche dal modo in cui essa affronta e risolve i problemi di coloro che sono colpiti da difficoltà motoria, così da consentire loro di circolare senza difficoltà nel proprio condominio, consentendogli così di rimanere inseriti nella vita sociale della comunità.

Il concetto di portatore di handicap deve estendersi a ricomprendere anche la persona anziana, nonché, più semplicemente, colui che, magari a seguito di un infortunio, si trova temporaneamente limitato nei movimenti. La comoda accessibilità agli spazi assume primaria importanza perché consente di continuare a godere della propria autonomia e, soprattutto, della propria casa.
Una barriera architettonica è un qualunque elemento costruttivo che impedisce o limita gli spostamenti o la fruizione di servizi, in particolar modo a persone disabili, con limitata capacità motoria o sensoriale. Può essere una scala, un gradino, una rampa troppo ripida: qualsiasi elemento architettonico può trasformarsi in barriera e l'accessibilità dipende sempre dalle caratteristiche personali della singola persona.

È già da tempo che la normativa (legge 9 gennaio 1989 n. 13) ha stabilito che sia i nuovi edifici sia quelli già esistenti devono essere adattati alle esigenze dei portatori di handicap. È una legge che ha segnato un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da coinvolgere l'intera collettività.
Spetta in prima battuta all'assemblea decidere di intervenire per eliminare le barriere architettoniche presenti nel condominio. Il nuovo legislatore della riforma del condominio (che diventerà operativa il 17 giugno prossimo) ha però ritenuto di aumentare il quorum necessario per assumere le relative delibere, richiedendo, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Il testo di legge oggi in vigore, invece, prevede l'approvazione da parte di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore millesimale.
La richiesta di convocazione dell'assemblea può essere fatta sia dal portatore di handicap sia da chi esercita la tutela o la potestà o dall'amministratore di sostegno. L'interessato può essere sia condomino che conduttore di unità immobiliari site nel condominio. È opportuno che avvenga in modo formale a mezzo di una raccomandata indirizzata all'amministratore. I costi per le opere di modifica vengono ripartiti tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

Se l'assemblea risponde negativamente o non risponde entro il termine di un mese, il richiedente può installare, a proprie spese e con la possibilità di ottenere il contributo erogato dal «Fondo Speciale» istituito presso il ministero dei Lavori pubblici (articolo 9, legge 13/89), un servoscala oppure altre strutture mobili e facilmente rimovibili e anche modificare l'ampiezza delle porte al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage: il tutto non deve però alterare il decoro architettonico oppure rendere inservibili le parti comuni all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Anche le spese di manutenzione del manufatto restano in capo a colui che lo ha fatto installare. Se poi costui decide successivamente di trasferirsi presso un'altra abitazione spetterà all'assemblea decidere (con le stesse maggioranze previste per l'installazione) se comunque mantenerlo in funzione a spese di tutta la collettività o rimuoverlo, salvo che qualche altro condomino decida di assumersi l'onere di conservarlo. Se l'installazione era invece avvenuta per decisione assembleare, senza una nuova delibera, il manufatto resterà in uso e le spese resteranno in capo a tutti i condomini. (casa24plus)

Varata la "piccola rivoluzione" del codice di condominio

Il 20/11 è diventato legge il "codice del condominio": con tante novità: dalla possibilità di tenere gli animali in casa a quella di staccarsi dal riscaldamento centralizzato. Ecco cosa ne pensano gli amministratori di Aiac.

Alla luce della recentissima approvazione del nuovo assetto normativo, che regolerà la vita condominiale, la cosiddetta “riforma del condominio”, si possono fare alcune brevi considerazioni.

In primo luogo, per quanto riguarda la figura dell’amministratore, si deve osservare come il legislatore abbia deciso di sostenere la professionalizzazione della figura dell’amministratoredi condominio: di fatto, privilegia, a torto o a ragione, chi già svolge l’attività di amministratore condominiale con serietà e dedizione dimostrata anche con l’aggiornamento e la preparazione professionale.

Nella riforma spicca la previsione normativa per cui l’amministratore, che durerà in carica due anni al posto di uno, debba adempiere per legge agli obblighi fiscali, compresa la gestione del conto corrente dedicato ed intestato al condominio, la redazione dello stato patrimoniale, corredato da una relazione accompagnatoria (oltre la conservazione decennale della documentazione, l’accensione di una polizza professionale, etc...).

Tale norma è un filtro all’accesso dell’attività dell’amministratore: mira a privilegiare chi esercita la professione “per mestiere” e a destituire, o per lo meno a scoraggiare, chi invece la esercita a titolo occasionale.

Il testo della riforma mette anche in chiaro come la nuova figura dell’amministratore di condominio debba esser l’espressione di un “buon” cittadino, dovendo lo stesso avere i requisiti di onorabilità. Il professionista dovrà, dunque, avere delle qualità morali, pena la revoca del mandato: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato; dovrà avere anche dei requisiti professionali (fino ad oggi NON richiesti), ovvero, un diploma di scuola media di secondo grado e aver sostenuto un corso di formazione ad hoc, oltre il citato aggiornamento professionale.

Spunti interessanti offrono, inoltre, le disposizioni che vanno a modificare i quorum deliberativi e costitutivi dell’assemblea, che tante volte veniva convocata “per nulla”, o a cui comparivano sempre i soliti condomini (Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti. Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.)

La procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio sarà più snella, grazie ad un quorummeno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi).  Si pensi che con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano, anche a titolo oneroso, un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

D’altro canto, merita certamente attenzione l’attribuzione (prima era inesistente)di un vero e proprio potere sanzionatorio dell’amministratore che potrà elevare sanzioni pecuniarie da 200 e, in caso di recidiva, sino a 800 euro (!!!).

Queste alcune “pillole” che ho deciso di porre in evidenza nel presente commento. Va da sé che la nuova riforma tocca altri e numerosi argomenti, come, per esempio, quello che cancella tout court il divieto di tenere degli animali in casa, o l’altro che stabilisce che il condomino potrà rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento, o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resterà comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In definitiva, solo la futura prassi, che in materia condominiale è stata poi trasposta in oltre 50 anni di giurisprudenza dagli esiti altalenanti, ci dirà se questa riforma, che allo stato parrebbe gettare basi più solide della precedente normativa, riuscirà a far governare (e a questo punto ad amministrare) in modo più efficiente le nostre case. Andrea Leta, presidente di Aiac (Associazione Italiana Amministratori Condominio) Varese

Condominio e Mediazione obbligatoria

Condominio e mediazione obbligatoria. In materia condominiale è entrata in vigore dal 21 marzo 2012 la mediazione obbligatoria. Ciò comporta il fatto che prima di poter instaurare un giudizio per cause condominiale è necessario preventivamente esperire  un tentativo di mediazione dinanzi ad uno degli organismi iscritti in un apposito registro tenuto dal ministero della giustizia. 

Il tentativo di conciliazione è previsto come obbligatorio per tutta una serie di controversie che pur non essendo strettamente catalogabili come condominiali, riguardano comunque il condominio. Si pensi alle liti in materia di diritti reali: si casi in cui sia controverso se un determinato bene  come il ballatoio debba essere considerato di proprietà comune  o di proprietà esclusiva del condomino; si pensi anche alle numerose questioni inerenti le servitù di veduta o di passaggio che spesso sono causa di conflitto tra i vicini. 

Altre controversie sottoposte a mediazione e che possono trovare origine nel condominio sono quelle in materia di divisione di immobili, comodati e locazione. Anche le controversie assicurative e bancarie possono avere come parti la compagnie condominiale: si pensi alla controversia tra un condomino e la compagnia che ha assicurato l'edificio per la responsabilità verso terzi o la banca presso la quale sia acceso il conto corrente condominiale. 

Sono esclusi dalla mediazione obbligatoria i provvedimenti urgenti e cautelari e i procedimenti di cui all'articolo 5, comma 4, del dlg n. 28/2010. Di conseguenza, in materia condominiale non occorrerà esperire il tentativo di conciliazione nei seguenti casi:

-ricorsi per decreto ingiuntivo, inclusa l'opposizione;

-procedimenti urgenti e cautelari: si pensi ai ricorsi ex art. 700 c.p.c. Per tutelare i beni comuni da pericoli imminenti;

-procedimenti possessori: controversie riguardanti la natura di un bene comune;

-procedimenti in camera di consiglio: i casi di domanda di revoca o nomina dell'amministratore.(tutorcasa.it)

Condominio, in arrivo nuove regole. Ancora molti dubbi su due articoli

Vi lascio con un interessante articolo uscito sul Mattino di appena 5 gg fa, relativo a tutte le novità del contesto condominio. Buon fine settimana.

ROMA - Addio all'incubo dell'assemblea di condominio con i vicini che si guardano in cagnesco? No. Ma almeno saranno salve le feste comandate, da qualunque fede religiosa, almeno quelle riconosciute dallo Stato. Lo 'stop' all'assemblea condominiale irrispettosa delle tradizioni religiose è una delle novità della riforma del condominio che, dopo una lunga gestazione, tra Senato e Camera approda da domani in aula a Montecitorio (martedì scade il termine per gli emendamenti).

La riforma modificata sarà poi rispedita a Palazzo Madama dove dovrebbe essere definitivamente convertita in legge. Ma molti sono i dubbi ancora presenti sul testo: in particolare su due articoli inseriti dalla Camera durante l'esame in commissione sui quali in Governo ha già espresso parere negativo.

Si tratta dell'istituzione presso ogni ufficio provinciale dell'Agenzia del Territorio del «Registro degli amministratori di condominio» (articolo 26) e del «Registro del Repertorio dei condominii» (articolo 25). Il parere negativo è legato all'onerosità delle norme e all'aggravio, in termini burocratici, che da esse scaturirebbe. In attesa che si sciolgano dunque gli ultimi nodi, tra le novità del testo c'è l'arrivo (facoltativo, come del resto è già oggi, quantomeno perché non esplicitamente vietato) del sito internet del condominio.

L'assemblea potrà infatti deliberare in tal senso (sarà difficile però perché le spese relative saranno a carico dei condomini) e realizzare il proprio sito internet dal quale i singoli condomini, previa richiesta di password, potranno scaricare i rendiconti mensili, le stesse delibere e documentazione varia. E se i condomini non sono convinti della trasparenza della gestione, le stesse assemblee (con una maggioranza meglio identificata) potranno decidere di nominare un revisore condominiale dei conti.

Altra novità riguarderebbe la nomina dell'amministratore del condominio che avrebbe durata doppia rispetto a quella attuale (da 1 a 2 anni). Anche se il dubbio da molti espresso in questo caso è: se l'amministratore non sa, ad esempio, fare bene il suo lavoro, perché tenerlo un anno in più? E sempre per gli amministratori è prevista la stipula (su richiesta dell'assemblea) di una polizza assicurativa contro i rischi professionali, anche in questo caso però a carico dei condomini.

Novità anche nella definizione e nella protezione delle cosiddette «parti comuni». Queste includeranno ad esempio anche i sottotetti destinati appunto all'uso comune. E una stretta arriva per chi arreca danni o disturba: vengono infatti meglio esplicitati concetti già tali in giurisprudenza. Come ad esempio eventuali delibere dell'assemblea per la cessazione delle attività che incidono negativamente sulle cose comuni, e quindi anche sulla tranquillità comune.

Si stabilisce infine la possibilità del distacco dal riscaldamento centralizzato in caso di malfunzionamento. Tra le novità del testo alcune zone grigie come ad esempio la possibilità (articolo 13) per l'assemblea dei condomini di autorizzare l'amministratore a partecipare o collaborare a programmi e iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali per favorire il recupero del patrimonio edilizio, la vivibilità urbana e la sostenibilità ambientale della zona nella quale il condominio è ubicato. Scelta difficile considerando che spesso si scatenano guerre di palazzo per decisioni molto meno impegnative.

La ripartizione delle spese nel condominio

L’articolo 1123 c.c. dispone che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
E ancora molto importante è quanto dispone l’art. 1118 c.c. secondo il quale “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’art. 1117 c.c. ( cose di uso comune) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”.
Dalla lettura di questi articoli ricaviamo i principi in base ai quali ripartire le spese tra i singoli condomini:

1. il criterio generale della ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
2. il criterio della ripartizione delle spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
3. il criterio del godimento che ogni condomino può trarne dalla cosa;

La ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale.

Pertanto i condomini dissenzienti non possono contestare in sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma devono limitarsi a discuterne l’opportunità in sede di bilancio preventivo.

In pratica i condomini che non sono d’accordo nel procedere a tale spese devono sollevare tale loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere anche tutti gli altri condomini o almeno la maggioranza di essi ad evitare detta spesa.

Se comunque la spesa viene approvata in sede di assemblea anche i condomini dissenzienti devono partecipare e contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre a quanto statuito dalla maggioranza assembleare.

Le norme in materia di spese condominiale possono comunque essere derogate dall’unanimità dei condomini attraverso il regolamento condominiale.

I condomini sono obbligati a corrispondere le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.

Al condominio moroso possono essere sospesi i servizi

In caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per oltre sei mesi, l'amministratore, laddove il regolamento vigente lo autorizzi espressamente, puo' sospendere al condomino l'utilizzazione dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento, l'acqua calda, i citofoni, ) suscettibili di godimento separato, attraverso le necessarie operazioni sugli impianti, anche da eseguirsi all'interno della proprieta' esclusiva del condomino moroso, obbligato a tollerare tali attivita' sia in forza dello stesso accertamento della facolta' ex art. 63 disp. att. c.c. in capo alla collettivita', sia in forza della specifica disposizione regolamentare.
(sentenza del Tribunale Milano, 19 ottobre 1998) (spese.net)

Condominio: manutenzione facciata e balconi

Come si suddividono le spese per la facciata?

La facciata costituisce una parte comune condominiale destinata al decoro dell’in­tero edificio. Pertanto, tutti i condomini, anche quello proprietario di un apparta­mento interrato o di un box, sono tenuti a contribuire alla relativa spesa in base ai millesimi di proprietà.

A chi compete la spesa per la manutenzione dei balconi?

Il balcone è dì proprietà individuale, in quanto la sua superficie è accessoria all’appartamento.
Le spese relative alla pitturazione delle balconate in ferro o la parte interna del balcone in muratura spettano al proprietario in relazione alle circostanze che le opere possono configurarsi di ordinaria manutenzione.
Invece, nell’ipotesi di opere di piccola manutenzione, dipendenti dall’uso il re­lativo onere compete all’inquilino (art. 1609 c.c.). La materia è suscettibile di ac­cordo tra le parti.
Ad esempio nel dubbio che trattasi di ordinaria manutenzione ovvero di picco­la manutenzione il 50 per cento della spesa può porsi a carico del proprietario e il 50 per cento a carico dell’inquilino.

Il negozio deve corrispondere le spese per il rifacimento dei balconi del condominio?

Il proprietario del negozio normalmente non deve pagare le spese inerenti al rifacimento dei balconi. Nel caso in cui i balconi siano sul fronte strada e rivestano pre­gioarchitettonico per l’intera facciata allora anche il proprietario del negozio dovrà corrispondere una quota per le relative spese.
L’eventuale spesa per il rifacimento delle opere esterne dovrà essere ripartita tra tutti i condomini come confermato dalla Corte di Cassazione sentenza n. 5438 del 13.12.1977 e n. 176 del 15.1.1986., dalla Pretura di Roma (sentenza 18.12.1978, cau­sa Recchi-condominio) e dal Tribunale dì Torino (sentenza n. 4948 del 22.10.1986).

Come si ripartiscono le spese per il ponteggio?

Se il ponteggio viene installato esclusivamente per il rifacimento dei balconi, i co­sti possono essere suddivisi seguendo i criteri di riparto delle spese della scala.
Se il ponteggio viene installato per il rifacimento della facciata, la spesa va riparti­ta per quote millesimali di proprietà.

Può un condomino modificare la facciata dell’edificio?

Le strutture esterne danno il loro contributo alla formazione dell’aspetto estetico dell’edificio: in pratica sono al servizio della facciata e ne seguono le sorti. Perciò il singolo proprietario non potrà alterarne in alcun modo la conformazione perché la modifica di un bene comune, come è ritenuto il decoro architettonico, è una attività illegittima (art 1102 c.c.).
Anche i frontalini dei balconi, sono considerati dalla maggior parte dei magistrati un prolungamento della facciata e quindi appartenenti alla sfera delle parti comuni.

A chi spetta l’azione legale in caso di lesioni al decoro estetico-architettonico?

La legittimazione attiva in caso di lesione al decoro estetico dell’edificio spetta sia all’amministratore, sia ai singoli condomini che hanno facoltà di promuovere autonomamente il giudizio, sopratutto nel caso di lesione alla prorpietà singola. (ASPPIRoma).

Condominio: le regole del buon vicinato

5 milioni di italiani sono in causa con i vicini. Tra i motivi di tensione, il rumore dei tacchi, il posteggio dell’auto, la musica assordante. Ma anche animali e annaffiature possono creare problemi.

Signora Rossi, quante volte le ho detto di non stendere il bucato sopra il mio balcone?. Per via di liti come que ta, con oltre cinque milioni e mezzo di cause civili registrate nel 2010, l’Italia ha conquistato il quarto posto della graduatoria comunitaria dei Paesi più litigiosi d’Europa.

Dopo russi, belgi e lituani. Secondo l’Associazione amministratori di immobili (Anammi), ad accendere la miccia sono motivazioni dettate dal basso livello di tolleranza. Gli inquilini del piano di sopra amoreggiano provocando un rumore indecente, quelli del piano di sotto hanno dei bambini troppo chiassosi, lamenta l’otto per cento degli italiani secondo una ricerca del network immobiliare.it. Scorrendo la classifica verso l’alto, ecco fare capolino le cosiddette ”immissioni”, ovvero i rumori e gli odori provenienti da altri appartamenti. Il classico ticchettio di scarpe femminili, l’odore di cipolla e lo spostamento di mobili a tarda ora rappresentano i casi più tipici, indicati dal nove per cento degli intervistati.

Menzione a parte meritano gli amici a quattro zampe che sporcano e fanno rumore (14 per cento degli insofferenti). E stato calcolato che nelle ore di veglia si verifica un litigio ogni 12 minuti, per un totale di 103 al giorno, causato da incongruenze tra chi possiede un animale e chi viene disturbato dalla sua presenza. Secondo i dati raccolti dall’Associazione italiana difesa animali e ambiente (Aida), il 70 per cento degli scontri avviene per via dei cani, il 26 per i gatti e il due peri conigli, seguiti da tartarughe, uccelli canterini e altre specie. Ma non è tutto. Molti sono, infatti, i casi curio i, come: il ignore che ha tentato di tenere un cavallo in garage davanti allo stupore dei condòmini, indignati per la richiesta; la signora che ha denunciato 500 condòmini perché sopportavano la presenza di una vicina con tre gatti in cortile; l’uomo che, all’interno di un palazzo, teneva duemila piccioni che, ovviamente, causavano scompiglio e sporcizia.

Ma, animali a parte, in cima alla classifica delle liti condominiali resiste una delle cause che da anni crea litigi fra la gente: il parcheggio fuori posto, indicato fra le motivazioni più frequenti dal 19 per cento degli italiani. Che sia per l’odore di cucina orientale che proviene dall’appartamento del vicino o per i bambini che giocano a pallone e distruggono le piante del giardino, una cosa è certa: le liti fanno parte del Dna italiano. «Le dinamiche sociali che i creano all’interno di piccoli luoghi condivisi, quali i condomini, possono essere innescate da assenza o eccesso di regole», piega Fabio Lo Verde, docente di sociologia all’università degli studi di Palermo. «In entrambi i casi l’agire arbitrariamente contituisce terreno fertile e spiana la strada alle liti».

La vicinanza fa saltare i nervi

Perché sono proprio i condomini, i soggetti maggiormente avvezzi ad attaccare briga? «Le liti tra condomini sono frequenti per due ordini di motivi», spiega Ilaria Cutica, docente di Psicologia all’università degli studi di Milano. «In primo luogo per la vicinanza ristretta e obbligata. Il fatto che ci si trovi a stretto contatto con persone spesso poco più che estranee, può generare facilmente motivi di insofferenza reciproca. La propria casa è uno spazio non solo fisico, ma anche mentale. Le violazioni di questo spazio mentale, anche attuate involontariamente, possono facilmente esser percepite come violazioni alla nostra persona, alla nostra libertà, alle nostre abitudini. In secondo luogo, per la continuità nel tempo della relazione di vicinato: se cambiassimo vicini ogni sei mesi, non avremmo tempo di diventare idiosincratici rispetto alle loro abitudini fastidiose. Invece il perdurare delle cause che ci infastidiscono ci rendono ogni giorno più sensibili, diminuendo gradualmente la nostra tolleranza».

La classifica delle cause di liti di condominio

1. Le cosiddette ”immissioni”, ovvero i rumori e gli odori provenienti da altri appartamenti.
2. L’apposizione in aree comuni, vale a dire la collocazione in ambito condominiale, di oggetti e mezzi di un singolo condòmino. Qualche esempio: la fioriera attaccata al muro, l’automobile parcheggiata in uno spazio non autorizzato nel garage condominiale.
3. I rumori in cortile, in particolare il gioco dei bambini. In un’epoca di demografia a quota zero, le voci infantili sono sempre meno tollerate.
4. L’annaffiatura di piante e balcone, nel caso in cui l’acqua investa pesantemente gli spazi sottostanti, appartenenti ad altri condòmini.
5. Le liti che riguardano, a vario titolo, l’esterno del condominio, il bucato in evidenza o gocciolante, i mozziconi gettati dalla finestra, lo sbattimento di tovaglie.
6. Il rapporto con gli animali, soprattutto quando si trovano in ascensore o nel giardino condominiale.