Le cooperative edilizie

Le cooperative edilizie hanno lo scopo di riunire in se persone con professioni diverse al fine di assicurare loro l'acquisto di un'abitazione in proprietà o in affitto; l’obbiettivo principale è quindi quello di procurare un alloggio direttamente ai soci, che in fase di costituzione devono essere almeno nove. Si tratta quindi di società senza scopo di lucro.

Ciascuna cooperativa edilizia si regge su un Presidente e un Consiglio di Amministrazione. Le operazioni che la cooperativa deve fare sono quelle di acquisizione di un’area edificabile, valutazione degli indici di edificabilità e quindi delle potenzialità dell’area, sviluppo di un progetto, indizione di una procedura di appalto dei lavori a un costruttore.

Si possono individuare due forme di cooperative edilizie:

1) cooperative a proprietà indivisa: i soci aderiscono alla cooperativa con l’intento di ottenere l'assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un particolare alloggio. La cooperativa procede così a realizzare degli immobili di civile abitazione che entrano a far parte del patrimonio della cooperativa stessa e che verranno concessi in godimento ai soci assegnatari. I soci assegnatari ovviamente contribuiscono al finanziamento della costruzione degli alloggi, sia attraverso il versamento della quota sociale sia attraverso l'integrazione delle spese finanziarie non coperte dai mutui. II socio deve versare inoltre un canone di godimento, indicato nei regolamenti della cooperativa;

2) cooperative a proprietà individuale o divisa: i soci entrano a far parte della cooperativa edilizia intendendo ottenere l'assegnazione in proprietà di un alloggio. La cooperativa procede alla realizzazione di immobili di civile abitazione col contributo dei soci al finanziamento della costruzione dell'abitazione di cui diverranno, poi, assegnatari in proprietà.

Si deve poi fare una differenza fra cooperative edilizie a contributo erariale e cooperative edilizie cosiddette libere.

Le cooperative edilizie del primo tipo, che godono di contributi pubblici, sono vincolate alle disposizioni normative contenute nell R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, Testo unico dell'edilizia popolare ed economica. In particolare, le cooperative che intendono usufruire di contributi statali o locali, devono essere iscritte all’Albo nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione, del Ministero del Lavoro.
Le imprese costruttrici sono tenute a garantire i soci da un eventuale fallimento mediante una polizza assicurativa contro i vizi, di validità decennale, e una fidejussione bancaria che assicuri il pagamento delle rate fino alla sottoscrizione dell’atto notarile.
All’interno del Decreto Legislativo 122/2005 sono scanditi tutti i casi in cui l’acquirente ha diritto alla restituzione della somma versata nel caso in cui il costruttore fallisca.

Le cooperative libere, invece, non godono di contributi statali o di altro, ma trovano i finanziatori tramiteprestiti dei soci e mutui ipotecari concessi dagli istituti di credito.

Dal punto di vista del regime fiscale, si rimanda alla legge 388/2000 che stabilisce che "ai fini della determinazione del reddito delle cooperative edilizie a proprietà indivisa “si deduce un importo pari alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari e delle relative pertinenze", si ha pertanto una deduzione dal reddito soggetto a IRPEG.

Le cooperative edilizie sono soggette a particolari agevolazioni relativamente alle imposte di bollo e diregistro ( D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) per:

- Esenzione da imposta di bollo per gli atti costitutivi, di ammissione e recesso dei soci, i documenti e registri relativi alle operazioni previste dai rispettivi statuti, con la sola esclusione degli assegni bancari e delle cambiali;
- gli atti costitutivi possono essere registrati gratuitamente;
- gli atti, documenti e registri relativi alle operazioni previste dai rispettivi statuti, per i quali sia prevista la registrazione, sono soggetti all'imposta di registro in misura fissa, da pagare una sola volta per ciascun atto registrato.
- in base a quanto disposto dal R.D. 1165/1938, inoltre, le cooperative edilizie godono di una riduzione dell'imposta sulle concessioni governative pari a un quarto della stessa.