Contratti di locazione ad uso commerciale

Gli affitti per uso diverso da quello abitativo e quindi per negozi, uffici e studi professionali sono ancora oggi regolati dalla n.392 del 1978. 

Per gli affitti ad uso non abitativo il canone d’affitto iniziale è libero, ossia può essere determinato dalle parti senza vincoli. 

Una volta determinato il canone d’affitto iniziale, questo rimane bloccato nel senso che non può essere rivisto in corso di contratto, salvo la possibilità di aggiornamento annuale del canone che comunque non può superare il 75% della variazione dell’indice Istat.

La durata dei contratti d’affitto per negozi, uffici e studi professionali non può essere inferiore a 6 anni (9 anni per alberghi e teatri), ma può essere pattuita una durata più lunga per il primo periodo del contratto d’affitto. In quest’ultimo caso è possibile applicare l’aggiornamento del canone nella misura del 100% dell’aumento Istat. Al fine di tutelare la stabilità dell’inquilino negli affitti ad uso non abitativo, la legge prevede il rinnovo automatico del contratto d’affitto alla scadenza del primo periodo. Questo diritto può però essere escluso nel caso in cui il proprietario voglia utilizzare personalmente l’immobile o intenda ristrutturarlo. 
Una durata più breve di quella stabilita per legge può essere concessa solo per le attività aventi carattere transitorio, mentre per le attività stagionali (stabilimenti balneari) il contratto d’affitto vale per 6 anni. 
In capo al proprietario dell’immobile affittato per uso non abitativo incombe poi l’onere di corrispondere all’inquilino l’indennità di avviamento alla cessazione del contratto d’affitto e di dare la prelazione all’inquilino nel caso di vendita dell’immobile. Questi obblighi sono stabiliti in capo al proprietario solo se si tratta di attività commerciali aventi un contatto diretto con il pubblico, come accade per i negozi. 
Si può dire che in tema di locazioni non abitative la legge tutela la stabilità dell’attività commerciale  piuttosto che il livello del canone di locazione. 

Recesso dal contratto d’affitto
Il proprietario dell’immobile affittato per uso non abitativo non può recedere dal contratto durante i 6 anni ( o 9 anni), salvo i casi di morosità dell’inquilino o altri inadempimenti dello stesso. Al contrario, l’inquilino può recedere anticipatamente se ciò è previsto dal contratto o comunque dando un preavviso di 6 mesi nel caso in cui ricorrano dei gravi motivi (come la cessazione dell’attività). Alla scadenza dei 6 o 9 anni, il contratto d’affitto si rinnova automaticamente per altri 6 o nove anni e così via, se non interviene disdetta mediante preavviso di 12 mesi (o 18 mesi) prima della scadenza. 

Prima scadenza del contratto
Una volta decorsi i primi 6 o 9 anni di contratto, l’inquilino può dare liberamente disdetta, mentre il proprietario può farlo sono se intervengono una serie di motivi elencati dalla legge 392 del 1978, ossia:
- Il proprietario voglia adibire l’immobile ad abitazione propria o di parenti entro il secondo grado in linea retta (nonno-nipote);
- Il proprietario voglia adibire l’immobile per un’ attività economica propria o del coniuge, figli o nipoti; 
- Il proprietario voglia ristrutturare l’immobile o restauralo.
Quando il proprietario invia la disdetta all’inquilino per uno di questi motivi occorre indicare specificatamente il motivo per cui si intendono riavere i locali affittati alla prima scadenza. Se poi l’immobile non viene adibito nei 6 mesi seguenti al rilascio all’uso richiesto dal proprietario, il contratto d’affitto può essere ripristinato a richiesta del conduttore. In ogni caso spetta all’inquilino un risarcimento pari al rimborso delle spese di trasloco. Se poi l’inquilino non è interessato al ripristino del contratto  ha diritto ad un risarcimento non superiore a 48 mensilità dell’ultimo canone percepito. Il Giudice può anche porre a carico del proprietario il pagamento di una ammenda fino a 1.032 euro. 
Il ripristino del contratto d’affitto non può avvenire in danno di un nuovo inquilino o proprietario dei locali che sia nel frattempo subentrato in buona fede; in tal caso al vecchio inquilino spetterà solo il risarcimento del danno. (tutorcasa.it)

Arredare con il Vintage

Sarà un po per la crisi, che ci costringe a rivalutare il "vissuto", sarà che negli ultimi anni è sempre più di moda ma le nostre case si stanno popolando sempre più spesso di oggetti vintage. Che siano stati acquistati ai mercatini dell'usato o che appartengano ai nostri nonni poco importa, ciò che conta è l'atmosfera romantica e d'altri tempi che questi oggetti sanno trasmettere. Si può trattare di vecchie credenze, da ridipingere e accostare ad un arredamento attuale, di cassettiere o di affascinanti toelette oppure di vecchie cassapanche tornate tanto in voga. Per non parlare di tutti i piccoli complementi di arredo come gli specchi, gli appendiabiti, i quadri e le poltrone da tappezzare a nostra scelta...insomma c'è tanto da scoprire e da reinventare tra gli oggetti vintage. La bravura sta nel saperli accostare all'arredamento moderno, in maniera proporzionata in modo da ottenere un effetto armonioso e bilanciato e di non appesantire troppo gli ambienti. Dagli anni '50, '60 e '70 fino agli anni '80 e '90, ce n’è davvero per tutti i gusti.

Varata la "piccola rivoluzione" del codice di condominio

Il 20/11 è diventato legge il "codice del condominio": con tante novità: dalla possibilità di tenere gli animali in casa a quella di staccarsi dal riscaldamento centralizzato. Ecco cosa ne pensano gli amministratori di Aiac.

Alla luce della recentissima approvazione del nuovo assetto normativo, che regolerà la vita condominiale, la cosiddetta “riforma del condominio”, si possono fare alcune brevi considerazioni.

In primo luogo, per quanto riguarda la figura dell’amministratore, si deve osservare come il legislatore abbia deciso di sostenere la professionalizzazione della figura dell’amministratoredi condominio: di fatto, privilegia, a torto o a ragione, chi già svolge l’attività di amministratore condominiale con serietà e dedizione dimostrata anche con l’aggiornamento e la preparazione professionale.

Nella riforma spicca la previsione normativa per cui l’amministratore, che durerà in carica due anni al posto di uno, debba adempiere per legge agli obblighi fiscali, compresa la gestione del conto corrente dedicato ed intestato al condominio, la redazione dello stato patrimoniale, corredato da una relazione accompagnatoria (oltre la conservazione decennale della documentazione, l’accensione di una polizza professionale, etc...).

Tale norma è un filtro all’accesso dell’attività dell’amministratore: mira a privilegiare chi esercita la professione “per mestiere” e a destituire, o per lo meno a scoraggiare, chi invece la esercita a titolo occasionale.

Il testo della riforma mette anche in chiaro come la nuova figura dell’amministratore di condominio debba esser l’espressione di un “buon” cittadino, dovendo lo stesso avere i requisiti di onorabilità. Il professionista dovrà, dunque, avere delle qualità morali, pena la revoca del mandato: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato; dovrà avere anche dei requisiti professionali (fino ad oggi NON richiesti), ovvero, un diploma di scuola media di secondo grado e aver sostenuto un corso di formazione ad hoc, oltre il citato aggiornamento professionale.

Spunti interessanti offrono, inoltre, le disposizioni che vanno a modificare i quorum deliberativi e costitutivi dell’assemblea, che tante volte veniva convocata “per nulla”, o a cui comparivano sempre i soliti condomini (Quorum costitutivo. Abbassato il quorum costitutivo di prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti per 2/3 del valore. Fissato chiaramente il quorum costitutivo in seconda seduta in 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti. Quorum deliberativo generico per seconda convocazione. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore.)

La procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio sarà più snella, grazie ad un quorummeno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi).  Si pensi che con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano, anche a titolo oneroso, un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

D’altro canto, merita certamente attenzione l’attribuzione (prima era inesistente)di un vero e proprio potere sanzionatorio dell’amministratore che potrà elevare sanzioni pecuniarie da 200 e, in caso di recidiva, sino a 800 euro (!!!).

Queste alcune “pillole” che ho deciso di porre in evidenza nel presente commento. Va da sé che la nuova riforma tocca altri e numerosi argomenti, come, per esempio, quello che cancella tout court il divieto di tenere degli animali in casa, o l’altro che stabilisce che il condomino potrà rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento, o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resterà comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In definitiva, solo la futura prassi, che in materia condominiale è stata poi trasposta in oltre 50 anni di giurisprudenza dagli esiti altalenanti, ci dirà se questa riforma, che allo stato parrebbe gettare basi più solide della precedente normativa, riuscirà a far governare (e a questo punto ad amministrare) in modo più efficiente le nostre case. Andrea Leta, presidente di Aiac (Associazione Italiana Amministratori Condominio) Varese

Rinegoziare un Mutuo

Rinegoziare un mutuo. Diversi possono essere i motivi che spingono il consumatore ad effettuare la rinegoziazione del proprio mutuo, fra queste la possibilità di ottenere condizioni migliori rispetto a quelle sottoscritte o l’impossibilità di continuare a pagare una rata divenuta insostenibile per effetto del rialzo dei tassi (prodotto variabile).
La rinegoziazione è dunque un’operazione effettuata con la medesima banca o finanziaria che ha erogato il finanziamento originario, mediante la quale viene acceso un nuovo contratto più vantaggioso per il cliente.

Per poter apportare variazioni al contratto di mutuo, è necessario che le parti siano concordi nel procedere, infatti la banca può anche decidere di non accettare la richiesta del mutuatario, col rischio che questi possa rivolgersi ad un altro istituto di credito.
Nella rinegoziazione del mutuo, le condizioni oggetto di modifica possono essere il tasso di interesse o la sua durata, infatti è facoltà del cliente richiedere il passaggio da un variabile ad un fisso, o viceversa, oppure l’allungamento della scadenza, che porterà di conseguenza ad una diminuzione della rata; non è possibile, invece, richiedere l’aumento dell’importo.
Secondo quanto previsto dalla legge n. 244/2007, banca e mutuatario possono richiedere la variazione delle condizioni di mutuo in qualsiasi momento, senza che ciò implichi l’esborso di spese e l’intervento del notaio; è infatti sufficiente una scrittura privata anche non autenticata.
Spesso, però può accadere che l’ente erogatore abbia valide ragioni per volere richiedere la formalizzazione dell’accordo di rinegoziazione in forma notarile; in tal caso il cliente ha diritto all’applicazione dei relativi costi in forma ridotta.
Rinegoziare il mutuo non comporta la perdita dei benefici fiscali e non prevede il pagamento dell’imposta sostitutiva.
Ma quando conviene ricorrere alla ricontrattazione di un finanziamento a medio-lungo termine? È sicuramente opportuno fare le dovute valutazioni prima di procedere a tale operazione e quindi verificare il debito residuo effettivo, aggiungere ad esso le eventuali spese di accensione di un nuovo contratto e calcolare la nuova rata.
Confrontando quest’ultima con quella precedente (basandosi sulla durata originaria del mutuo), si può effettivamente capire se valga o meno la pena di andare avanti o continuare a rimborsare il vecchio e caro mutuo. (tutorcasa.it)

ATTICO IN VENDITA A VICO EQUENSE - SAN VITO

Appena fuori dal centro cittadino, in posizione panoramica sul gofo di Napoli e sulla natura circostante, disponiamo di questo bellissimo attico di 110 mq ca.; ciò che colpisce a prima vista è la maestosa luminosità dell'immobile, grazie anche alle numerose finestre e porta/finesta che prendono accesso dalle varie camere. L'appartamento è articolato in questo modo: ampio ingresso, salotto con balcone panoramico, cucina abitabile con terrazzino, 3 camere da letto, di cui 2 con affaccio su una lunga balconata, comodo ripostiglio e doppi servizi. L'immobile,  che si presenta in buone condizioni, è posto al terzo ed ultimo piano (senza ascensore) di uno stabile facente parte di una delle più belle cooperative del Paese. Inoltre gode di riscaldamento autonomo e di possibilità di parcheggio nel parco. € 520.000,00

Come risparmiare con il riscaldamento autonomo

Con l'arrivo dell'inverno, in questo periodo di ristrettezza economica, bisogna informarsi anche su come poter risparmiare il più possibile pur mantenendo la casa calda. 

Scopri come fare:

1. Prima di tutto una regola fondamentale è quella di sfiatare i termosifoni all'inizio della stagione fredda. Infatti, l'aria che va a depositarsi all'interno dei caloriferi non permette la perfetta circolazione dell'acqua calda, mantenendoli in parte freddi.
2. Inoltre è consigliabile, non aprire le finestre quando il riscaldamento è attivo in quanto rappresenterebbe uno spreco inutile. Se ci dovessero essere spifferi bisogna isolarli. Inoltre appena giunge la notte, è consigliabile abbassare le tapparelle per contrastare il disperdersi di calore attraverso le finestre.
3. Un punto importante è la temperatura.  Questa infatti dovrebbe aggirarsi intorno ai 19°C, una temperatura giusta e non eccessiva, coprendosi leggermente di più in casa.  Temperature maggiori a parte che danneggiarvi economicamente, possono anche facilitare i raffreddori per via delle enormi differenze termiche tra interno ed esterno.. 
4. E' importante, soprattutto evitare di coprire i termosifoni con tende ed altri oggetti, poiché il calore così non si propagherebbe facilmente. In molte case, i radiatori sono coperti da mobili per una questione estetica, ma in realtà questo non fa altro che evitare il risparmio.
5. Ovviamente è consigliabile accendere i termosifoni soprattutto nelle ore più fredde della giornata (prima mattinata e sera), evitando di tenere acceso il riscaldamento nelle ore notturne. Si può programmare iltimer, in modo tale che si accenda 1 o 2 ore prima di alzarsi.
6. Discorso sul timer vale anche nel caso in cui ci fosse una prolungata assenza. In questo caso si può programmare l'accensione poco prima di tornare. Ci sono in commercio timer di vario tipo (dai giornalieri ai mensili) utili a determinare quando attivare il riscaldamento anche a distanza di molti giorni.
7. Da non sottovalutare è l'isolamento termico: chiudere le porte delle stanze in modo tale a poter concentrare meglio il calore e, in quelle poco frequentate, chiudere i radiatori in modo tale da indirizzare il caldo esclusivamente verso gli ambienti casalinghi più frequentati.
8. Infine, importantissima e primaria è la manutenzione della caldaia che deve essere fatta necessariamente ogni anno (verso Settembre circa) non solo per una questione di risparmio energetico, ma per una questione di sicurezza.